住房租赁行业开始加速洗牌 精细化的运营或成破局关键

发布时间:2019-08-24 09:41:44

来源:楼盘网

分类:国内动态


自从住建部放出“租售同权”的利好政策,住房租赁就成为了一个新风口,长租公寓相关企业迎来了跑马圈地、野蛮生长的时代。然而2019年初以来,这一行业却有所降温,进而步入加速洗牌的新阶段,行业的竞争点也逐步向精细化运营方向发生转变。

在这一变化多端的赛道上,盲目扩张、运营能力低下的玩家逐渐出局,而那些经验丰富、运营能力强的企业,则可以在弯道超车之后迅速拉开与竞争者之间的距离。华住集团与IDG资本的合资公寓品牌城家就是其中的佼佼者。

日前,由华住集团、城家公寓、雅诗阁共同成立的合资公司运营管理项目——北京馨乐庭日坛公寓酒店正式开业。与雅诗阁的合作,意味着城家的运营能力已受到业界的广泛认可。

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利好与挑战并存,住房租赁行业加速洗牌

当前,中国的住房租赁市场可谓利好与挑战并存,政策与市场在给相关企业带来诱人机会的同时,行业也在加速洗牌。

随着房地产市场自增量走向存量,监管层对存量领域的顶层制度设计正在逐渐加快,住房租赁市场在近期再次迎来政策利好。日前,财政部、住建部公示了首批财政支持住房租赁市场发展试点城市,包括北京、上海、广州在内的16个人口净流入、租赁需求缺口大的一二线城市入围。试点城市可获得“直辖市每年10亿元,省会城市和计划单列市每年8亿元,地级市每年6亿元”的奖补资金支持。

政策支持的同时,市场需求也十分可观。据测算,预计到2030年,我国房屋租赁市场的规模将达到4.6万亿元,有接近3亿人将通过租房实现“住有所居”。加之消费升级背景下消费者多元化住宿需求的驱动,住房租赁市场更是迎来了投资热潮,酒店、房企、中介、创业公司等纷纷入局,品牌数量已经超过2000家。

然而,规模庞大的住房租赁市场近年来却不乏乱象,比如屡见不鲜的房屋空气质量问题、安全问题,以及接二连三的“爆雷”事件等等。

乱象频出背后,一方面的原因,是从业者将互联网思维简单粗暴地照搬到了线下行业。以一些长租公寓产品为例,由于其不同于纯互联网产品,立足于“边际成本递减”的规模经济往往会在实际运营过程中触礁。尤其是一些企业为了快速圈地,进行“高进低出”的盲目扩张,一旦资金链断裂,就会造成致命的“爆雷”事件,同时还伤害了消费者的利益。

另一方面,那些短时间内迅速涌入住房租赁市场的房地产企业、金融机构等玩家,并未找到一个可持续发展的商业模式,运营则成了大难题。这样一来,空置风险高、管理粗糙、融资困难等痛点接踵而至,为行业的健康发展带来了巨大的挑战。

住房租赁企业的经营就好比在钢丝上起舞,需要在扩张和管理上取得平衡。不论是对于房地产商,还是对于集中式公寓运营企业而言,只有产品和服务质量过关、不断提升自身的精细化运营能力,才能成功地赢得市场。

精细化运营——城家的破局之道

业内人士认为,运营能力非常稀缺,特别是拥有规模运营能力的运营商,是市场极其稀缺的。而此次城家公寓与雅诗阁达成合作,恰恰就是其运营能力受行业及市场认可的表现。

近年来,城家通过准确狙击行业痛点,实现了健康稳定的增长,其精细化的运营模式主要围绕三个重点:成本控制、收益管理,以及服务质量的提升。

成本的控制是住房租赁企业运营的关键。易居智库中心研究总监严跃进认为:“长租公寓本身是一项利润较为薄弱的生意,因此成本控制就成为了企业需要抢占的行业制高点”。对于长租公寓来说,最重要的投入有两项,一是房源成本,二是装修改装投入。在这两点上,城家具有天然的优势。

拿房方面,城家有一套严格的测算体系,能够精准评估房源,依托华住集团丰富的经验,城家的开发团队能够在核心区域100%覆盖,迅速捕捉到优质房源。同时,城家始终坚持不高价抢房,可谓是为后续的经营上了双保险。而在住房改装的产品方面,城家则借助华住集团的深厚资源,打造了自己的高效供应链,配合打造精准的产品,从而在保证质量的前提下,实现成本的降低。

租赁属于慢周期开发的行业,且长租公寓的回报率普遍在2%左右,大部分企业回收现金的方式是依靠租金差来实现的。“对比很多其他业务,长租公寓是脏活、苦活、累活,利润比较薄。”城家董事长兼CEO金辉曾表示,现阶段来看,长租公寓的租金差很小,甚至很多地方租金差是负的,导致获取利润的难度非常大。

在这个过程当中,如果仅依靠租金来实现现金的回收,那么在单笔收益相对有限的情况下,规模就成为决定性的因素。目前市场上,很多涉足长租公寓领域的开发商都将扩展规模作为其首要目标。然而,一味追求规模的结果可能带来空置率过高的问题,这将使得盈利难题非但得不到解决,反而有加剧之虞。

对此,城家似乎并不担心。依托华住集团的用户资源,城家天生储备了很多中短租的自有客户,而长短租结合的模式能大大提高入住率。长短租结合乍看之下很简单,但实操层面上,运营系统和IT系统的建立却十分考验企业的内功。长租公寓按“天”计费,短租公寓则按“间夜”计算,这两种算法要无缝衔接,在技术上并不简单。为此,城家率先研发了独有的长短租结合的CAS系统,通过技术的赋能将房屋空置率降到最低,未来,这一系统还将不断迭代,叠加智能化功能,包括通过大数据监控实现动态定价、根据供需预测智能匹配长短租占比、实现公寓管理上的全面移动化等等。据悉,城家灵活租期的比例已达50%以上,出租率长期保持在95%以上。并且,通过技术驱动、合理的收益和定价管理,目前城家大部分单店已经实现了赢利。

实现成本控制和收益管理之外,城家还致力于提升服务管理质量,满足用户的差异化需求,从而不断优化自身口碑。这方面,城家基于华住多年的酒店运营经验,不仅拥有一批资深的酒店行业精英,且在干净、安全等用户的刚需部分,城家不惜成本精心打磨,力求做到更好;同时,无纸化办公、自助入住等技术赋能的服务方式不仅提升了用户体验,还有效缩减了企业运营成本。

通过精细化的运营模式,城家自2015年成立以来,保持了健康的扩张趋势。四年间,城家已经在全国布局100多家物业、20000多间房,服务了20多万租客。

“精细化的运营管理可以创造更多的客户溢价,能提升管理效率、产生更多的获客和会员复购。城家希望专注精细化运营,帮助更多的开发商、政府及基金持有人做好品牌管理和赋能。”金辉表示,中国住房租赁市场的未来必将走向品牌化、规模化和精细化,城家愿与合作伙伴共同促进市场健康发展和转型。

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