住房租赁行业开始加速洗牌 精细化的运营或成破局关键

自从住建部放出“租售同权”的利好政策，住房租赁就成为了一个新风口，长租公寓相关企业迎来了跑马圈地、野蛮生长的时代。然而2019年初以来，这一行业却有所降温，进而步入加速洗牌的新阶段，行业的竞争点也逐步向精细化运营方向发生转变。

在这一变化多端的赛道上，盲目扩张、运营能力低下的玩家逐渐出局，而那些经验丰富、运营能力强的企业，则可以在弯道超车之后迅速拉开与竞争者之间的距离。华住集团与IDG资本的合资公寓品牌城家就是其中的佼佼者。

日前，由华住集团、城家公寓、雅诗阁共同成立的合资公司运营管理项目——北京馨乐庭日坛公寓酒店正式开业。与雅诗阁的合作，意味着城家的运营能力已受到业界的广泛认可。

利好与挑战并存，住房租赁行业加速洗牌

当前，中国的住房租赁市场可谓利好与挑战并存，政策与市场在给相关企业带来诱人机会的同时，行业也在加速洗牌。

随着房地产市场自增量走向存量，监管层对存量领域的顶层制度设计正在逐渐加快，住房租赁市场在近期再次迎来政策利好。日前，财政部、住建部公示了首批财政支持住房租赁市场发展试点城市，包括北京、上海、广州在内的16个人口净流入、租赁需求缺口大的一二线城市入围。试点城市可获得“直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级市每年6亿元”的奖补资金支持。

政策支持的同时，市场需求也十分可观。据测算，预计到2030年，我国房屋租赁市场的规模将达到4.6万亿元，有接近3亿人将通过租房实现“住有所居”。加之消费升级背景下消费者多元化住宿需求的驱动，住房租赁市场更是迎来了投资热潮，酒店、房企、中介、创业公司等纷纷入局，品牌数量已经超过2000家。

然而，规模庞大的住房租赁市场近年来却不乏乱象，比如屡见不鲜的房屋空气质量问题、安全问题，以及接二连三的“爆雷”事件等等。

乱象频出背后，一方面的原因，是从业者将互联网思维简单粗暴地照搬到了线下行业。以一些长租公寓产品为例，由于其不同于纯互联网产品，立足于“边际成本递减”的规模经济往往会在实际运营过程中触礁。尤其是一些企业为了快速圈地，进行“高进低出”的盲目扩张，一旦资金链断裂，就会造成致命的“爆雷”事件，同时还伤害了消费者的利益。

另一方面，那些短时间内迅速涌入住房租赁市场的房地产企业、金融机构等玩家，并未找到一个可持续发展的商业模式，运营则成了大难题。这样一来，空置风险高、管理粗糙、融资困难等痛点接踵而至，为行业的健康发展带来了巨大的挑战。

住房租赁企业的经营就好比在钢丝上起舞，需要在扩张和管理上取得平衡。不论是对于房地产商，还是对于集中式公寓运营企业而言，只有产品和服务质量过关、不断提升自身的精细化运营能力，才能成功地赢得市场。

精细化运营——城家的破局之道

业内人士认为，运营能力非常,特别是拥有规模运营能力的运营商,是市场极其的。而此次城家公寓与雅诗阁达成合作，恰恰就是其运营能力受行业及市场认可的表现。

近年来，城家通过准确狙击行业痛点，实现了健康稳定的增长，其精细化的运营模式主要围绕三个重点：成本控制、收益管理，以及服务质量的提升。

成本的控制是住房租赁企业运营的关键。易居智库中心研究总监严跃进认为：“长租公寓本身是一项利润较为薄弱的生意，因此成本控制就成为了企业需要抢占的行业制高点”。对于长租公寓来说，最重要的投入有两项，一是房源成本，二是装修改装投入。在这两点上，城家具有天然的优势。

拿房方面，城家有一套严格的测算体系，能够精准评估房源，依托华住集团丰富的经验，城家的开发团队能够在核心区域100%覆盖，迅速捕捉到优质房源。同时，城家始终坚持不高价抢房，可谓是为后续的经营上了双保险。而在住房改装的产品方面，城家则借助华住集团的深厚资源，打造了自己的高效供应链，配合打造精准的产品，从而在保证质量的前提下，实现成本的降低。

租赁属于慢周期开发的行业，且长租公寓的回报率普遍在2%左右，大部分企业回收现金的方式是依靠租金差来实现的。“对比很多其他业务，长租公寓是脏活、苦活、累活，利润比较薄。”城家董事长兼CEO金辉曾表示，现阶段来看，长租公寓的租金差很小，甚至很多地方租金差是负的，导致获取利润的难度非常大。

在这个过程当中，如果仅依靠租金来实现现金的回收，那么在单笔收益相对有限的情况下，规模就成为决定性的因素。目前市场上，很多涉足长租公寓领域的开发商都将扩展规模作为其首要目标。然而，一味追求规模的结果可能带来空置率过高的问题，这将使得盈利难题非但得不到解决，反而有加剧之虞。

对此，城家似乎并不担心。依托华住集团的用户资源，城家天生储备了很多中短租的自有客户，而长短租结合的模式能大大提高入住率。长短租结合乍看之下很简单，但实操层面上，运营系统和IT系统的建立却十分考验企业的内功。长租公寓按“天”计费，短租公寓则按“间夜”计算，这两种算法要无缝衔接，在技术上并不简单。为此，城家率先研发了独有的长短租结合的CAS系统，通过技术的赋能将房屋空置率降到最低，未来，这一系统还将不断迭代，叠加智能化功能，包括通过大数据监控实现动态定价、根据供需预测智能匹配长短租占比、实现公寓管理上的全面移动化等等。据悉，城家灵活租期的比例已达50%以上，出租率长期保持在95%以上。并且，通过技术驱动、合理的收益和定价管理，目前城家大部分单店已经实现了赢利。

实现成本控制和收益管理之外，城家还致力于提升服务管理质量，满足用户的差异化需求，从而不断优化自身口碑。这方面，城家基于华住多年的酒店运营经验，不仅拥有一批资深的酒店行业精英，且在干净、安全等用户的刚需部分，城家不惜成本精心打磨，力求做到更好;同时，无纸化办公、自助入住等技术赋能的服务方式不仅提升了用户体验，还有效缩减了企业运营成本。

通过精细化的运营模式，城家自2015年成立以来，保持了健康的扩张趋势。四年间，城家已经在全国布局100多家物业、20000多间房，服务了20多万租客。

“精细化的运营管理可以创造更多的客户溢价，能提升管理效率、产生更多的获客和会员复购。城家希望专注精细化运营，帮助更多的开发商、政府及基金持有人做好品牌管理和赋能。”金辉表示，中国住房租赁市场的未来必将走向品牌化、规模化和精细化，城家愿与合作伙伴共同促进市场健康发展和转型。