买房,还能是一个逆袭的选择么?

发布时间:2019-09-23 10:24:33

来源:楼盘网

分类:国内动态


有人想让我聊房价,因为一线城市已经滞涨两年了,不同区域还有些跌幅,或许5%或许10%,个别还更多一些。

其实价格不是最重要的因素,最重要的是成交周期越拉越长。

所谓成交周期就是一套房子挂出去,要很久才能成交,除非你肯做一个大的让步,让一个大的discount给买家。

成交周期拉长是个不好的信号,任何品种在持仓的过程中,最郁闷的就是成交周期拉长。

就像你交易,但是没有买盘,下面是空的,只有个理论价格。

这种情况做多的人持仓最难受,下面买盘是空的,你让我怎么挂单好呢。

但是,这一切针对的是谁?是炒家。也就是以买卖房产谋生的人。

啥叫个买卖房产谋生呢?就是说他日常的开销,衣食住行,都依赖于对房产的买卖。

这实际上排除了绝大部分人。

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很多年轻人,包括很多和我同龄的80后,都对房产价格的高昂不满,原因是觉得70后,60后昔日以极低的房价买入房子,而自己买入的价格是对方的十倍甚至更多。

他们有一种白干了二十年的感觉,这种感觉让他们觉得很不公平。

对这个问题吧,我是这么看的。

二十年前,绝大部分的家庭,就是普通的城市工薪阶层,或者近郊的农民,家里能掏出的钱,也就是二十万打住了。

比这个稍微多点,当时能拿出五十万以上的,就算有点小钱了。

事实上呢?在这个漫长的房产牛市的过程中,所谓搭了顺风车的一代人,其中绝大部分人的获利只有小几百万到大几百万这个区间。

你注意我说的是绝大部分人,有人获利更多,只有两个原因。

一个是他早年就有钱,所谓先富起来,人家本来就是生意人,关了厂子去买房,有资本;

二个就是他早年采用了零首付,骗取贷款的方式,在十几年前不限购而且放贷管理混乱的年代里,以无穷大的杠杆撬动了多套,这就是早期的炒房者。

除去这两者,剩下的大部分60后,70后采取的方式也只是先买一套小房子,然后置换大房子,不断置换大房子,大体上就这么一个过程。

当下的局面让后来者不满,因为他们觉得,凭啥你当年买的价格比我低那么多。

可是很少有人能够跳出当下,站在时空的高度从整体上去看这笔投资。

如果我们纵观一个人的一生,他70年代出生,当年赚的少,买个小房子,后来赚的多,不断置换,等他老了,其实他得到的,也就只是一两套大房子。

因为他并没有获利了结呀。这实际上,是他一生的劳动,外加反复装修,搬家,置换的整个过程里换取的结果。

从结果上看,他买的比你便宜,似乎是他昔日的资金得到了增值。可是你站在整个过程上看,这个增值的幅度真有你想的那么大么?

国内房产的增值不是缓慢攀升,而是横盘一段时间,忽然暴涨一下。换句话说,它暴涨的那一下,吸引了太多目光,以至于大家忽略了它横盘的时间。

比如过去的三四年间,很多地方的楼盘涨了一倍,有的还不止。但这个涨幅是在什么区间里完成的呢?

多半是在一年内完成的。

也就是说,它一年内涨了一倍,接下来呢?开始横盘。

一年赚一倍当然很有吸引力,可是两年呢?三年呢?五年呢?

五年赚一倍,年化只剩15%了。

这就是房产作为一个交易周期特别长,受政策干扰非常大,不确定性非常多的品种,不那么让职业投资人喜欢的地方。

职业投资人就像生意人,他追求的是周转率,而不仅仅是表面上的预期回报率。

就像一个项目,我等10个月,涨一倍,和每个月都涨10%,我肯定选择后者。

后者是驴打滚利滚利的收益,不仅仅比前者多赚了60%,而且月月都能落袋为安,我的最大持仓时间从10个月降低到了1个月,风险可控的多,这就是高周转率的好处。

就像有些人把买房形容成上车,意思买了,你就开始进入用钱赚钱的模式,没买,你就享受不了这个增值。

但实际上,如果你视野宽阔一些,你会发现,市场里不止有车,还有飞机,还有火箭呢。

想明白这点事,你就会明白为啥马云不做房地产,那不是因为情怀,而是不划算。

人家坐在火箭上,他是傻了么?要扔掉火箭,改乘车?还特么是公交车?

过去十几年里,房产的收益率始终是下降的,越来越低,二十年前是回报率很好的品种,那时候或许真的能让屌丝逆袭。

我曾经在一次演讲里把投资人分成两种,一种是有钱人去投资,比如人家过去是开厂的。

他追求的是相对稳妥,收益率还可以,这些人往往喜欢买房子,从过去的国内买房到今天的全球买房,都是在延续这个思路。

另一种是没钱人,你像我十一年前的局面就是彻底的没钱人。

我没有做过生意,没有开过厂子,没有积累,十一年前我自己也只是刚毕业没几年的码农一枚。

所以十倍的回报,甚至百倍的回报都无法改变处境。

我们说十倍的回报那就是买房子,百倍的回报那就是买腾讯的股票,但实际上,对于屌丝来说,即使百倍的回报,也不会引起质变。

你可以看下60后,70后里的绝大多数人,即使赶上房地产红利的,无非多住了几个平米,到头了。

所以人一定要弄清楚自己究竟想要什么,别回头等折腾完了,发现方向走错了。

我上一期用游戏的角度讲过大航海时代英国与西班牙的海上霸主争夺战,但我站的是宏观视角。

如果今天我们换个视角,咱们微观的看一看。

假如我是个普通的欧洲人,穿越到大航海时代,我会做什么?

我肯定想做西班牙殖民商人,就是从美洲把黄金运回来,就像今天你坐拥几百套房产,坐地收租一个感觉。

但问题是,我穿越过去,只是个欧洲屌丝,面对的情况是美洲都被西班牙人占完了,我没资本,没法有商队,就像十一年前,我也毕业没两年,那时候的处境一样。

那我会做什么?我一定会选择做海盗嘛。

这就是思路的转换,我上一期讲过,你抢美洲我抢你,你在陆地上收割,我在海上等着你。

事实上所有的屌丝最开始都得这么想,都得这么做,因为你不创新,就没有别的路。

你买不起商船你一定会买条舢板,最初就是俩穷汉拿个弓箭,后面抢了商船再上炮。

随着时移世易,一切都会变的,无论是你的处境,还是你的思想。

小海盗最初可能只是想混口饭吃,慢慢动静大了,西班牙无敌舰队也会来修理你,你会怎么办?

会升级舰船,让自己跑的更快,会升级武器,买更多的炮嘛。

再后来呢?西班牙无敌舰队抓不住你了,你会怎么想?

你是不是会觉得这样也挺好?

西班牙人在美洲种咖啡,你在海上种商队,他们收的是咖啡,你收的是商队,没啥不同呀?只是商业模式不同。

是不是这个理?

再接下来呢,你找到组织了,发现其实海面上全都是海盗,你并不孤单寂寞空虚冷,全是小伙伴。

再往后呢?维多利亚女王召见你,告诉你,你们很高尚,你们在为大英帝国的未来而战。

是不是很激动?

尤其再给你授个爵位,“上帝保佑女王,常胜利,沐荣光......”,歌声在你耳边响起,神父为你祈祷,万众为你欢呼。

你什么感觉?还觉得自己是海盗?不是了吧。

接下来就是那场著名的海战,西班牙无敌舰队被打败了,从此海盗们彪炳史册。

你再回头看历史,你做的一切,就是在创造历史,起码后人就这么看你。

你不要以为只有大航海时代是这样,啥时候都一样。

十几年前,马云的处境绝没有今天这么好。很多人都在骂他,比如郎咸平就一直在骂他。

说他破坏了传统销售模式,导致很多实体店铺关门,那时候的马云就像大航海时代的英国海盗,而传统销售模式就像西班牙无敌舰队。

实际上不仅实力如此,舆论也是如此。

但今天呢?你还能听到这种话么?早没有了。

马云就是对的,他自己作为浙商会的主席,在会场上对着大家说过。他说不是实体经济不行了,是你们家经济不行了,是你不行了。你看,我就行,我很行,你不行,是你的问题。

你觉得他说的对不对?

对不对还重要么?

他今天想说什么说什么,怎么说都行。你看曾经宗庆后怼他还有舆论一起助力,后来呢?

后来他怼宗庆后,舆论一边倒,那老者只能默然不语。

他知道,这里面不是对错的问题,而是时移势易。

公道不在人心,是非关乎实力。

当量变引起质变的时候,没人会记得西班牙,接下来大家都会为维多利亚时代欢呼,那是新的黄金时代。

这就是历史,历史最擅长的就是遗忘。

作为一个屌丝,历代屌丝能做的,都是创造新模式,壮大自己,捍卫新模式,定下新规矩。

等那个时候,你看都不会看那些昔日你仰望的存在,因为他们已经被扫进了历史的垃圾堆。

就如同不远的未来,你也会被更新的屌丝们,扫进更新的垃圾堆。

长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上。

创新,永远是逆袭唯一的选择,唯一。

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