青客公寓或成长租公寓海外上市的“第一股”

自如公寓和蛋壳公寓可能没想到，“长租公寓海外上市第一股”可能会被名不见经传的青客公寓抢了先。

今日(10月8日)上午，据外媒报道，青客公寓已正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，欲以发行ADS(美国存托股票)的形式，募资不超过1亿美元。

记者注意到，相比于自如的5亿～10亿美元和蛋壳的6亿～7亿美元，青客公寓的募资金额并不大。经历了爆雷危机后，今年的资本市场对长租公寓的态度略显冷静。在此背景下，谁率先上市，谁或许就能利用更充沛的资金抢占市场。

难逃亏损

招股书显示，截至2018年12月31日，青客公寓运营覆盖6座城市，共计拥有91234间房间，复合年增长率达114.4%。

不过，青客公寓也依旧没有逃脱亏损的泥淖。2017年和2018年，青客公寓的营收分别是5.23亿元和8.90亿元人民币，同比增长70.3%;但净亏损额分别是2.45亿元和4.99亿元。

截至2019年6月30日，青客公寓营收为8.98亿元，同比增长51.4%;净亏损则为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。今年第二季度，青客公寓运营亏损1.21亿元，第一季度运营亏损1.03亿元，上年同期运营亏损1.17亿元;运营利润率为-39%，上一季度为-35%，上年同期为-51.5%。

公开资料显示，青客公寓成立于2012年，截至目前共获4轮融资。在当前的股东结构中，创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%股份，凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%股份，为最大机构投资人。此外，纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

记者留意到，青客公寓4轮融资中仅2015年这次公布了具体金额，为1.8亿元人民币，纽信创投、赛富投资基金领投。2018年4月，青客公寓完成C轮融资，据其自身透露的融资金额已经超过1亿美元。

上市竞赛

值得注意的是，在青客公寓正式递交招股说明书之前，长租公寓行业另外两家巨头蛋壳公寓、自如也曾相继被传出赴美上市的消息。

据IPO早知道报道，蛋壳公寓计划最快今年赴美上市，募资金额为6亿~7亿美元。据外媒IFR ASIA报道，自如正考虑于2020年在美国上市，可能会筹集5亿~10亿美元。

而两家公司要么采取不否认、不回应的态度，要么则表示“对市场传言一律不予置评”。但就融资和估值情况来看，虽然房地产市场融资环境的收紧已经波及长租公寓行业，但这两家巨头在此方面依然表现不凡。蛋壳公寓于今年3月完成C轮融资，投后估值超过20亿美元。自如于今年6月完成5亿美元B轮融资，投前估值约为45亿美元。

但不容否认的是，当头部企业拼尽全力向IPO发起猛攻的同时，行业的“马太效应”也在加剧，此前因为市场过于火爆致使行业野蛮生长后遗症还在加剧，“爆雷潮”依然在上演。

同策研究院发布的一份“爆雷名单”显示， 2017年2月至2019年3月间，已有20余家长租公寓品牌倒下，其中超过一半的爆仓原因被归为“资金链断裂”。

而行业频繁的爆雷现象也加剧了头部企业对IPO的渴望——投资人对长租公寓行业更加谨慎，也更加着急收益然后退出，唯有让融资渠道从一级市场转向二级市场。

就长租公寓纷纷选择赴美上市的原因，中国企业资本联盟副理事长柏文喜撰文称，长租公寓属于轻资产、重运营型和高成长型企业，境外资本市场的接受度更高、估值也较高。“企业尚处于不盈利状态，而境外资本市场对于尚处于亏损阶段但是前景看好的企业接受度要更好一些。”

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则认为，就目前来看，并不是赴美上市的好时机。一方面，近日纳斯达克刚刚更改上市了规则，可能限制中国小型公司IPO;另一方面，由于外汇管制，一些海外投资者认为上市之后即便以后有了利润也很难取得分红。

“但最重要的还是因为青客公寓的亏损太离谱了，这种亏损只能用惨不忍睹来形容。”黄立冲说道，“不过这个行业的情况都类似，赚钱太难，报表不好看，就像WeWork那样，摊子铺得再大也很难翻盘。”