销售平稳的升至4756亿 万科发力第二增长曲线

报告显示，2019年1-9月，万科累计实现合同销售面积3061.6万平方米，同比增长5.5%;合同销售金额人民币4756.1亿元，同比增长10.21%。

若结合观点指数统计的全口径数据，截至目前，碧桂园以5844.9元的销售蝉联榜首，万科以4755.7亿元的销售，依旧稳居第二。而恒大以4530.7元的合约销售位居第三，与万科的差距已经逐渐拉近。

单看九月份，恒大以831.1亿元的合约销售金额刷新了单月合约销售金额历史纪录，相比之下，万科的销售增速相对趋缓。

9月份，万科实现合同销售面积320.7万平方米，同比增长6.02%;合同销售金额人民币492.9亿元，同比增长13.52%。这体现了万科一贯的稳健经营做派，在过往该公司都强调稳健经营与健康财务指标。

另外，8月销售简报披露以来，万科新增加开发项目16个，权益地价148.07亿元，新增权益建筑面积达到302万平米，拿地积极性有所降低。

在此前8月份的中期业绩会上，万科表示在土地层面的投资风格比较谨慎，且预计下半年整体经济形势仍面临诸多风险和挑战，这意味着“收敛聚焦”的现状仍会维持。

但总体而言，从下半年开始，万科的投资活动已较此前“收敛拿地”有所改善。

于7月，万科斥资313亿元新增权益建筑面积324.7万平米。8月的扩储则达到本年峰值，共新增项目28个，权益地价315.47亿元，新增权益建筑面积达到592万平米。

进入9月份，万科依旧在着手土地收割。其中值得注意的是，9月26日，万科以33.12亿元的价格拿下杭州(楼盘)萧山的地铁5号线停车场盖下区地块，楼面价为1.43万元/平方米，溢价率约29.8%。

本次拿地，让万科费了一些力气。据悉，该地块经过7科还增加了4%自持面积的代价才将该宗地收入囊中。

万科态度如此坚决地拿下这个项目，是因为该地块未来或将迎来一个超大体量的综合体。

据了解，该地块出让面积为8.92万平方米，容积率为2.6，建筑面积约23.2万平方米，包含了占比不大于72.4%的住宅16.8万平方米，及6.4万平方米的商业。地块所处的姑娘桥板块附近几乎没有大型的商业综合体，而有市场人士指出，“这个不足之处对于万科打造TOD项目来说其实是一个利好。

此前9月23日，在万科举办的南方区域媒体交流会上，董事会主席郁亮表示，万科对于旧改和TOD为代表的大型复杂项目，现在花费了很多精力研究。他指出，如果在旧改和TOD这种大型复杂项目上能够有所突破，也是为传统开发业务带来新的增长曲线。

第二增长曲线作为转型的主要任务，万科在交流会上重点介绍了商业地产、物业管理、TOD、旧改、物流等。其中郁亮表示，转型意味着会做一些全新的东西，比如说物流业务。“万科物流业务从零开始到现在，我觉得做得很成功。”

万科在最新的业绩公告中也披露，9月份公司新增物流项目4个，分别位于成都、上海(楼盘)、淮安(楼盘)、合肥(楼盘)，合计需支付权益价款人民币2.24亿元。

进入10月，万科成都还联合天津(楼盘)荣泰成长、比亚迪(002594,股吧)共同投资“横琴和谐鼎泰股权投资企业(有限合伙)”，募集规模为11.01亿元，计划主要投资于科技、物流等领域的优秀子基金。目前，万科方面尚未对该基金披露更多信息。

寻求第二增长曲线的同时，万科强调根据市场变化来调整经营节奏，以现金流为导向控制负债率。据万科2019年中报披露，企业一年内到期的流动负债总额为人民币716.37亿元，其中包括短期借款46.25亿元、应付票据9.57亿元、一年内到期的非流动负债660.55亿元。

而下半年频繁拿地的万科，在融资方面也多了些动作。

以9月为例，于9月3日，万科旗下万纬物流仓储1期资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”，拟发行金额5.73亿元。9月10日，万科-华龙证券购房尾款资产支持专项计划第十期已获深交所受理，拟发行金额11.17亿元。9月26日，万科完成第二期25亿住房租赁专项公司债券，票面利率3.55%，拟用于发行人住房租赁项目建设及补充营运资金。