白银时代房企加速转型 长租公寓等创新领域成新蓝海

万达集团将旗下13个文旅项目91%的股权和万达76个酒店项目转给融创中国SOHO中国宣布整售上海、北京的3处SOHO物业资产……近期，王健林、潘石屹等房产大佬纷纷抛售旗下物业，开启“大甩卖”模式，引起业界高度关注。

中国地产走过“黄金十年”，如今已进入“白银时代”，如何从“拿地—盖房—卖房”传统模式中“开脱”出来，是摆在地产商面前的共同难题。今年以来，不少房企转型加速，涉足城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓等房地产延伸业务。

业内人士认为，以房地产为基础的商业模式创新跟以往的重资产运作模式完全不同，试点地产创新领域、掘金未来存量市场将成为行业发展趋势。

天花板效应 加速房企转型

根据权威机构数据显示，2016年全国百强房地产开发企业的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%和26.2%。也就是说，百强 房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。

当房地产告别黄金十年步入新常态，过去长期粗放的增长模式已触及“天花板”，房企正在经历一场转型裂变。面对利润增速下滑，房企纷纷谋求转型，找寻新的发展途径。

在房地产行业的“白银时代”中，房地产企业的核心竞争力已经逐步从“规模化”转向“专业化”，由“开发为主”变为“服务为主”，从“重资产”向“轻资产”转移。据悉，如今，万科、绿地、龙湖、首创置业、北大资源等开发商均提出要成为城市运营商。

“对于开发企业来说，存量时代的压力可想而知。土地供应有限导致热点城市的市场开发空间正在缩小；在存量时代，房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向长期持有运营，提供高效的服务与平台是未来盈利模式的重点。”SOHO中国董事长潘石屹认为。

SOHO中国董事长潘石屹

房企试点创新领域

为了创造新的业务增长点，挖掘存量市场，从“开发商”转型为“运营商”、“服务商”成为多数房企的选择。例如，目前多数房企集中抢滩布局特色小镇、长租公寓、共享空间、物流地产、产业地产、城市更新等房地产延伸业务。开发商们不仅积极参与房地产产业链的各个环节，从前期到后期到物业管理、开发建设直至家装等，还大跨度地进军金融、医疗健康、教育等板块。

万科董事会主席、首席执行官郁亮曾在2016年股东大会中提及，未来万科将在转型的道路上走得更快，物业、物流、商业、冰雪、养老、教育、长租公寓等地产延伸产业万科都在推进发展，目前万科城市配套服务转型中的商业、物业、物流、长租公寓等已搭建好平台。

“当市场发生变化，速度该快一点就快一点，但又不会过分超越、持续超越行业去追求速度。” 龙湖集团CEO邵明晓曾如此表示。目前龙湖地产已形成主要发力点住宅开发、商业运营、长租公寓和物业管理，构成了四大主航道业务，与此同时，龙湖也在试水一展空间等业务。

绿地控股也将“特色小镇”模式纳入发展战略。绿地方面表示，将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，形成开发模型和产品系列。此外，绿地还计划全面铺开长租公寓、服务式公寓等运营型产品。

保利地产集团副总经理余英曾在其微信朋友圈表示，房地产粗放模式将退出，未来需要以客户为中心，做专业化、精细化的产品和服务。从保利地产推出“POLY PLUS生活家系列”产品可以看出，其以全生命周期居住系统为基石，在用户定位、品质、服务、科技及文化等维度进行全面升级。

长租公寓或成新蓝海

目前我国房地产进入存量时代，2016年共享空间领域中的联合办公和长租公寓市场的发展速度“十分惊人”。如经过两年“试水”的 SOHO 3Q，目前已成为北京和上海最大的共享办公空间，在北京、上海核心地段有19个中心、1.7万个租赁座位，平均出租率约85%。

此外，住宅市场也在悄然发生变化，近两年长租公寓数量、品牌迅速增长，如龙湖冠寓、万科泊寓等。今年年初，龙湖将冠寓品牌升级为集团战略性业务，成为继房地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。

不少专家认为，长租公寓将成为未来“不可忽视”的一股力量。目前，不少规模房企已开始两种模式进入该领域：一是打造自有长租公寓的品牌，如万科“泊寓”、龙湖“冠寓”和旭辉“领寓”等已在市场兴起；二是通过与专业化租赁机构合作进入长租公寓市场。

旭辉董事长林中称，2016年以来，国务院陆续出台相关政策以构建购租并举的住房制度，中国公寓租赁市场已迎来“黄金发展期”。旭辉领寓国际社区将涵盖服务式公寓、白领公寓和青年公寓等产品，从而覆盖不同的客群需求。

业内认为，开发商将成为专业化租赁机构未来重要的竞争合作对象。“目前部分热点城市在土地出让的时候，要求须有15%以上住宅的自持，这就意味着越来越多的开发商将自持物业。”

此外，今年7月广州、深圳、无锡、常州、郑州和济南等12个城市出台“租购同权”措施，支持拥有经租赁登记备案的承租人在一定条件下可进行落户、子女就近入学以及享受其他公共服务等，鼓励发展租赁市场。

潘石屹向凤凰房产表示，租购同权实际上跟一年多前政府提出的“房子是用来住的”是相一致的，有利于租赁市场的建立。“当市场供应量与需求量达到平衡的时候，开发商再多建房子的意义也就不大了，而是通过租赁、同享，能把我们过去几十年间已经建好的房子充分利用起来，会更加有意义。