楼市下滑蔓延至拿地端 房企拿地节奏首现放缓

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　　今年的“金九”，恐怕会是楼市的淡季。因为，从房地产开发投资到销售端，楼市仍在继续之前的下行态势，且开始蔓延至拿地端。
　　
　　9月14日国家统计局发布的最新房地产投资销售数据显示，1～8月份，全国房地产开发投资同比增长7.9%，增速与1～7月份持平；商品房销售面积增速比1～7月份回落1.3个百分点；房屋新开工面积增速回落0.4个百分点；房企到位资金增速回落0.7个百分点。
　　
　　在土地市场上，房地产开发企业土地购置面积同比增长10.1%，增速比1～7月份回落1个百分点。这是房企拿地节奏首度放缓。不过，从1～8月份土地成交价款增速提高1.7个百分点来看，地价仍在上涨。
　　
　　事实上，随着全国降负债、降杠杆楼市调控政策的继续深化，部分敏锐的房企已经开始收缩扩张战线，回笼现金流好“过冬”。
　　
　　有业内专家预言，今年楼市会度过近3年来最差的一个“金九银十”。
　　
　　不止于此。今年下半年乃至明年，全国楼市在持续加码的政策调控大背景下，恐都很难改变继续下行的态势。
　　
　　楼市继续降温
　　
　　根据国家统计局数据，1～8月份全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1～7月份持平，而该增速自5月份以来已经连续4个月保持回落。其中，住宅投资47440亿元，增长10.1%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。
　　
　　其中，西部地区、中部地区以及东北地区房地产开发投资增速均继续回落，仅东部地区开发投资增速小幅回升。1～8月份，西部地区投资同比增长4%，增速回落1.1个百分点；中部地区投资同比增长13.3%，增速回落0.5个百分点；东北地区投资继续下滑，同比下降7.4%。仅东部地区开发投资同比增长8.8%，增速提高0.3个百分点；
　　
　　商品房销售面积下滑趋势更为明显。
　　
　　根据国家统计局数据显示，1～8月份，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1～7月份回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元，增长17.2%，增速回落1.7个百分点。其中，住宅销售额增长14.2%，增速回落1.7个百分点。
　　
　　分地区来看，东部、中部、西部房地产销售增速继续全线回落。而东北地区销售额增速罕见地出现了微增。
　　
　　1～8月份，东部地区商品房销售面积同比增长7.9%，增速比1～7月份回落1.4个百分点；销售额增长9.8%，增速回落1.9个百分点。中部地区商品房销售面积增长16.6%，增速回落1.4个百分点；销售额增长26%，增速回落2个百分点。西部地区商品房销售面积增长18.6%，增速回落1.4个百分点；销售额增长35.1%，增速回落1.4个百分点。
　　
　　而东北地区商品房销售面积同比增长9%，增速与1～7月份持平；销售额则同比增长19.5%，增速提高0.4个百分点。
　　
　　“从房屋销售数据来看，实际上体现了一个特点，即调控使得市场降温的态势依然比较明显，所以这也会带来很多新的市场变化，比如说房企的涨价态势也会减弱。从实际情况看，虽然销售增幅减弱，但依然是正增长，这和部分三四线城市的房屋销售市场崛起有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
　　
　　同样继续回落的还有房企的到位资金。1～8月份，房地产开发企业到位资金99804亿元，同比增长9%，增速比1～7月份回落0.7个百分点。
　　
　　房企资金来源主要有三大块，即国内贷款，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷。其中，自筹资金和个人按揭贷款增速均延续7月份的下滑态势而继续收缩。1～8月份，自筹资金31439亿元，下降1.7%；个人按揭贷款仅同比增长2.4%，较1～7月份4.1%的增速再次下滑1.7个百分点。
　　
　　严跃进认为，从到位资金状况看，增幅开始收窄，这和当前对于房地产金融灰犀牛式风险的管控是有关的，这也充分体现了当前房地产市场较好的投资模式和投资思路，即把控金融风险的导向是比较明确的。从实际情况看，类似的金融数据也会带来房企后续投资的低调和谨慎，即大规模拿地动作会相对掂量一番，同时也会有更多房企在资金回笼方面有较大的动作。
　　
　　拿地节奏放缓 部分大房企主动削减土地储备
　　
　　自去年以来，房地产开发商持续的疯狂拿地势头终于出现缓冲。
　　
　　国家统计局数据显示，1～8月份，房地产开发企业土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%，增速比1～7月份回落1个百分点；土地成交价款6609亿元，增长42.7%，增速提高1.7个百分点。
　　
　　来自中国指数研究院的数据亦显示，今年8月份，全国300个城市整体土地供应量环比继续增长，但是，土地成交量以及土地出让金却出现环比双双下降的情况。其中，住宅类用地成交面积2436万平方米，环比减少12%，同比减少6%；住宅用地出让金总额2632亿元，环比减少12%，同比增加17%。
　　
　　分城市来看。一线城市8月份因土地供应节奏放缓，供求两端多项指标均环比下行。一线城市土地成交面积环比减少17%，同比减少27%；土地出让金环比减少15%，同比减少44%。
　　
　　二线城市8月份土地成交面积环比减少12%，同比减少16%；土地出让金环比减少9%，同比增加8%。三四线城市土地供应继续加码，但成交量下降。8月份三四线城市土地成交面积环比减少26%，同比减少9%；土地出让金环比减少22%，同比增加15%。
　　
　　部分大房企主动削减土地储备规模，转而努力降低负债率和杠杆率。中国恒大宣布实施了土地储备负增长计划，计划土地储备每年下降5%～10%，相当于每年减少1000万到2000万平方米土地储备。“今年开始强调以效益为中心，公司不再追求规模。”恒大管理层称。
　　
　　标杆房企风向标开始发生转变。中国恒大的主动收缩动作，或许为行业内的激进略地者提出了警示。