宋丁：香港楼市真要变天了！

10月11日，香港特首林郑月娥在香港立法会作了她就任特首后的第一份施政报告。

我注意了一下，其中涉及香港房地产的部分共15条，占到整个报告275条5.5%的篇幅，是所有议题中占比篇幅最大的部分，这对应了她在报告中所说的：“在众多民生议题中，房屋问题是最严峻、最棘手、最复杂的，但同时却是市民最期望现届政府能以创新思维，大刀阔斧可解决的问题。”

我们知道，香港的房价在全球都是最高的，就在前几天，恒基发展的一栋4871平方英尺（约438平方米）的顶楼大宅以5.22亿港币售出，单价达到每平方英尺10.5万港币，折合人民币约每平方米96.02万元，一举刷新新纪录。

显然，特区政府一直以来对楼市的施压并没有形成刚性效果，自由港的开放格局下，外部资金仍然长驱直入，助推香港楼价上升，给香港市民的置业生活带来巨大压力。

林郑月娥在施政报告中也清楚地分析到香港楼市的困局和政府的态度：“今日房屋供不应求、楼价飙升、既有外围的因素，也有种种内部成因。本届政府有决心并会尽最大努力去扭转这局面。”

在施政报告有关香港楼市的15条中，我们看到了政府的决心和策略。我梳理了一下，大体有这么四个方向性的表述：

第一，关于土地供应。香港土地供应长期不足，是造成楼价不断上升的基础因素。施政报告首先强调，将在原有土地供应政策的基础上，强化土地供应的可行性论证。

香港在九月已经成立了“土地供应专责小组”专门分析土地供应条件、以往政策、民众意见、新土地供应策略等等。

我认为，如果香港真正能够在土地供应制度上找到突破口，将对香港房地产市场带来重大改变，但难度很大，我们拭目以待。

第二，关于房屋政策。特首提出了“以置业为主导，让市民安居”、“聚焦供应”、“改善现有房屋”的人本主义政策大纲。

这让我想起了首任特首董建华97年刚刚上任时提出的“八万三”计划，也是民生为主的公共住房计划，结果被一场突如其来的金融危机给冲走了。

在香港这样寸土寸金的地方，大规模发展公共住房是一件非常困难的事情，尤其是在香港严苛的土地供应制度下更是如此。

这次新特首再次把住房政策的重心调整到公共住房上来，这是值得点赞的，关键还是要看具体措施的可行性。

第三，关于置业阶梯上移。施政报告中详细表述了如何引导香港市民从公屋到居屋、从租赁住房到置业住房的居住升级模式，共分为三个层级：第一是通过“绿表置居计划”让租住公屋的市民由租户变为居屋业主；

第二是通过“白居二（中等收入的白表人士获取二手居屋）计划”恒常化，以保障此阶层的居住权利；

第三是通过“港人置业上车盘”计划让那些有较高收入但从未在香港置业的中产家庭获得购房机会。这一点是新特首的创新尝试，市场反响积极热烈。

第四，关于过渡性房屋。通过各种策略，为那些轮候公屋的市民提供过渡性居住方式，为他们解除暂时困难。

从以上的住房政策可以明显看出，林郑月娥显然把政策性住房摆在香港房地产发展的最重要位置。

这让我想到了目前内地风起云涌的房地产变革，其主导方向也是大力推进政策性住房，包括公共租赁住房和公有产权住房。

在这一点上，香港和内地是走在一条轨道上了。

尽管香港特首的施政报告关于房地产的部分没有像内地城市那样做出一些强力的宏观调控、管住房价的政策，但仍然在加大土地供应方面做出了有力度的部署，这种经济性的手段显然也是有利于遏制香港不断攀升的高房价。

香港特首的最新施政报告中关于房地产部分的表述，让我们清晰地感受到，香港楼市事实上也在践行“房子是用来住的，不是用来炒的”这样的战略宗旨。

香港楼市总体上将向理性、合理、健康的方向推进，向民生第一、普通市民受益的方向推进，向高房价难以持续的方向推进。

如果我们再关注一下近期香港产业界风生水起的“世界新硅谷”的动向以及特区政府全力推进深港河套地区高科技合作的动向，就会更加清楚地意识到，香港产业结构多年来的空心化和地产导向可能要发生重大改变了。

指望香港最高房价每平方米冲刺100万元人民币的想象可能越来越难兑现了。

与香港毗邻的深圳，在房地产领域一直是以香港为标杆，为参照物。

在业界，有一种非常普遍的对比取向，总是拿深圳的房价和香港比，越比越觉得深圳的房价低，越比越觉得深圳未来会追赶香港的房价。

现在，在粤港澳大湾区的发展框架下，深港双子城将不可避免地迈向融合式发展，共建深港大都会区。

从长远看，两地的房价理论上应该日益接近，问题是，让深圳的房价比照香港一路攀高呢，还是香港在充分实施“逆空心化”战略过程中，逐步收缩房价上涨动力，把主流投资转向以高科技为先导的实业领域，从而挤兑楼市的虚妄，使楼市逐步回归合理价格区间呢？

我更认同后一种趋向。

在这种趋向之下，深圳的楼市应该逐步降低香港楼市作为对标物的参照价值，从而也进入稳健发展通道。