楼面价比房价还高 开发商为啥还敢拿地？

作为一个进入地产行业，从小编变成老编的2娃来说，听到“拍地拍出高价地块”的消息时，我已经见怪不怪了。但每一次看到重新刷新地价的单价时，我还是会为之震惊的。毕竟这个事情可以间接的证明一件事：我离买房的愿望又遥远了一步了。

眼看2017年就要过完了，如果有人问我，今年广州楼市都发生了什么大事？

我想了又想，好像我能记住的除了3.17,3.30新政外，那就是每次拍地，拍出新地价的时候了。

比如，时代地产以5.5万/平的楼面价在海珠拿下的地块；还有时代宏景投资有限公司（时代地产马甲公司），以折合楼面价6708元/平米的价格在清远拿地，这都是刷新了周边的土拍的价格记录。而最让人惊讶的是，此地块周边的新盘房价也才这么多，甚至还更低！

图片来源广州房产

于是，便有不少吃瓜群主表示“拿地价格这么高，开发商怎么赚钱哦？”

原本2娃也和吃瓜群众一样，不懂行情。看到这种高地价出现的时候，总是皇上不急，太监急地去为开发商担心，直到后来我才发现，我真的孔雀开屏，自作多情了。

不知道大家记不记得，2娃曾经写过一篇“长岭居板块某楼盘，均价比周边楼盘少3000元/平米”的稿子，不论是配套还是交通，或者是规划什么都不比周边两个楼盘差，但是人家均价就是要低3000元/平米，看完后我都心动了。

我当时也不太清楚，为什么会低这么多，后来，看到一个网友的评论后，我释然了。

网友评论

Excuse me 竟然还有这种操作？

然而老司机表示，这并不稀奇！

下面我就来为大家讲一哈开发商拿高价的地块后，一般怎么操作才能力挽狂澜？

NO.1 囤地

有人说，拿地这么高，房价才多少啊，肯定要亏。可2娃想问：谁告诉你今年的地就是明年的房啊？

如上面网友爆料所说的一样，开发商拿地后并不会说第二年就开始卖房了，一般都会囤个地什么的，心情好，有自信，资金链强大，那么3-5年后开始卖房。反之，要是中途遇到什么资金问题，或者内部问题，囤个10年也不是没有可能。

有人可能又要怼我了说“相关部门不是有规定吗，拿地后必须在2年内进行开发？”问这个问题的看来看条文规定的时候确实很认真，不过我想说的是，2年内没有进行开发也不会说收回去啊，只是需要缴一些罚款，交完后再囤2年又如何？等到修好房子到卖的时候，少则5年，多则10年。

以现在房价上涨的速度来说，试想一下，那时候的房价难道还会亏本吗？

NO.2 容积率上做文章

一般情况，这种高地价的土地容积率都不会太高，所以开发商拿地后可以去砖容积率的空子。比如这块土地的容积率的要求是2.5，但是并没有规定这块土地必须用来建高层、洋房、还是别墅。

所以可以做“高低配”来分摊容积率。

什么意思？

意思就是，在这块地上，哪一部分建高层或超高层（容积率能分摊多高就分摊多高），剩下一部分建洋房或别墅（容积率能做多低就做多低）。

这么一来，高层价格可以低于市场价来卖，秒杀周边楼盘（如萝岗长岭居那个低于周边楼盘3000元/平米的楼盘一样）。可以少赚或者不赚钱来卖。而剩下低容积率的洋房或别墅那就卖高价了，你想想，同地块根本找不出其他别墅项目了，所以这里是资源，当然卖的贵了。所以剩下的部分卖得资金就是这个项目赚得钱。

这样操作，开发商怎么可能会亏呢？

你说是吧？