北京抢地热情消退 今年房价将“原地踏步”

---

　　为合理调控楼市，北京今年主动从源头发力，大力控制土地拍卖价格，限制项目销售价格，这将在一定程度上改变“面粉贵过面包”的情况，拉低新房价格，进而影响项目周边二手房价格，平抑整个北京的房价。经过9个多月的楼市调控，一季度房价的大幅上涨，基本在5月份至今连续7个月的房价回落中被消化掉。预计今年年底的房价将回归到年初水平，也就是说房价冲高后将重新“原地踏步”。
　　土地溢价率创下新低据伟业我爱我家(微博)市场研究院数据统计，11月份北京全市共新增土地供应14宗，其中居住类用地10宗，商服金融类用地2宗，工业用地2宗。10宗居住类用地土地面积共78.69万平方米，建设用地面积共77.13万平方米，规划建筑面积共141.13万平方米。10月供应节奏暂缓之后，11月北京宅地供应再度上升。
　　在这10宗宅地供应中，有4宗为共有产权房用地，且这4宗地都是全部用于共有产权住房建设，限价区间在18000元/平方米—36000元/平方米之间。
　　11月成交的7宗宅地中，有4宗都是共有产权房用地。拍卖竞争也不激烈，最高报价次数仅有5次，朝阳东坝乡地块、北京市大兴区魏善庄镇地块甚至仅报价一次，最终以起始价成交。其它非共有产权房用地拍卖的形式依旧是限定销售价格，设定地价上限，竞报企业自持商品住房面积比例、高标准商品住宅建设方案，但竞拍企业都相对理性，最终并无地块触发竞报企业自持商品住房面积比例程序。
　　11月北京宅地成交的楼面价为25161元/平方米，环比10月下降9.2%。溢价率则仅有8.24%，较10月大幅减少23.06%，创下了今年各月溢价率的最低值。
　　专家分析表示，自住房升级为共有产权房之后，北京明显又加大了共有产权房的供应力度，9月、11月各释放了4宗共有产权房用地，这对增加中低价位住房供应，满足刚需人群置业需求有着重要意义。同时，由于近期北京释放的土地多共有产权房，土拍也一直坚持限地价、限房价，项目预期利润降低，开发商的抢地热情明显消退，11月各地块拍卖基本没有什么竞争，最终的溢价率也因此创下新低。
　　截至11月，2017年北京的住宅供应量已达72宗，成交量已达65宗，均为2016年的3倍以上。经历了2016年的低供应和高热楼市之后，北京明显加大了供给侧改革力度，在限制需求的同时，加大土地供应，尤其是加大中低价位、中小户型房源用地供应力度，随着这些土地转化成为新房项目逐步入市，可以预见未来北京新房市场将逐步走出交易低谷，且供应和成交结构更加优化，房价也可得到有效控制。
　　年底房价预计回到年初水平另外值得关注的是，北京二手房市场在经历了10月份的小幅回落后，11月交易量重新回升，成交价格则保持了持续回落的势头。
　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，11月，北京全市二手住宅共网签8483套，同比2016年11月下滑56.2%，环比今年10月上涨37.7%。价格上，11月北京二手住宅成交均价环比10月下降了0.9%，虽然降幅有所收窄，但跌势还在继续。
　　专家分析表示，全国因城施策，一城一策的楼市调控政策在全国各线城市都取得了立竿见影的效果，一二线城市，以及特大城市周边的三四线城市，楼市调控从严从紧，使得市场迅速降温，量价齐跌；三四线城市则调控相对宽松，甚至还有去库存的一系列补贴政策，使得市场交易量增加，房价小幅上涨。
　　北京作为特大城市，调控力度可谓是全国最严，“317新政”后，购房需求的减少，看房量的下降，房屋出售速度的放缓，使得业主和购房人的心理预期发生重大变化，购房人普遍由新政前的恐慌抢购，变为观望等待，充分议价后才理性出手购房；业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。这也使得从5月份开始，北京二手房成交均价已连续7个月出现回落，虽然11月份的房价跌幅有所收窄，但房价持续回落的趋势依旧。
　　由于政策的稳定，市场预期的稳定，刺激了购房需求的缓慢释放，预计，未来北京二手房市场的交易量还将持续小幅理性回升；房价方面，由于杠杆变小，首付比例增加，所以购房人的议价意愿更强，业主端则报价更理性，为了尽快出售套现或腾出购房指标也愿意主动降价，所以房价未来仍然会保持稳中有降的趋势。
　　专家预计2017年全年北京二手房交易量在13万套左右，与去年全年27万套的网签量相比，跌幅超过50%。年底的房价预计将回归到3月份房价大幅上涨前1月份的水平，经过9个多月的楼市调控，一季度房价的大幅上涨，基本在5月份至今连续7个月的房价回落中被消化掉。