周期转换中的房地产业，资产配置逻辑面临大变革

 开年以来，全球政治经济环境的变化，令资产的重新调配成为愈发重要的议题。
  如何在新时代背景下，找到行业变革的新逻辑，顺应货币和财政政策导向作出资产配置调整，成为新兴资产阶层解决资产增值问题的重要前提。

2018博鳌·21世纪房地产论坛（佛山）峰会活动现场
  在4月1日举行的2018博鳌·21世纪房地产论坛佛山峰会上，与会专家一致认为，房地产当前仍对经济发展有重要影响，但若进行相关资产配置，更重要的是转换逻辑。根据政策导向及城市发展脉络，不做投机式配置，而是让配置的房产真正实现居住功能，同时选取位于城市核心区、有良好配套服务的资产，才是资产配置的重要标准。
  周期转换中的房地产行业
  中国经济正从高速增长阶段转向高质量发展阶段，新旧动能转换如火如荼。然而，新兴产业产生和营造更大规模的经济效益仍需时日。
  在峰会上，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌就表示，当前中国经济发展离不开房地产的支撑，美好生活又离不开房地产作为载体。
  世联行首席技术官黎振伟持同样观点。他提供了一组数据，自1999年至2017年，国内房地产收入对GDP的贡献度整体呈上升趋势，在房地产成交活跃的2016年和2017年，贡献度分别达15.8%和16.2%，为历史新高。在广东省内，2017年房地产收入对GDP的贡献度达20.9%。
  黎振伟认为，当前国内经济托底企稳，房地产业的贡献度仍处于峰值阶段，传统优势不易改变。
  需要指出的是，2016年10月开启至今的楼市调控，仍未有放松迹象；同时，防范系统性金融风险的背景下，流向房地产行业的资金被严格把控；房地产行业明确提出住有所居、租购并举。
  这导致对房地产资产的相关配置，需要更加慎重。

住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌发表主题演讲
  顾云昌指出，2018年将是楼市成交小年。“我预测，今年销售面积走向将是不增长甚至是下降。市场下行的时候，是买房的好时机。”
  黎振伟展示的数据也显示，2017年末主要城市的二手商品住宅成交均价总体分化明显，三四线城市价格大幅上行，一线城市则出现下行。
  对于今年楼市发展总体形势，顾云昌总结道，将是短期调控和长效机制并行，同时可以把握城市群发展趋势。“我们正处在城市化的第四阶段，即城市群集群过程当中。在人口持续净流入的市场，房地产就会持续活跃。”
  基于此，房地产的资产配置思路发生巨大改变：租赁市场加速培育过程，并开始以城市群、而非城市相差别。

世联行首席技术官黎振伟发表主题演讲
  城市群崛起下的投资机遇
  黎振伟分析道，按照“十三五规划”建议发展的全国9+1大城市群中，珠三角城市群的人均GDP居首位。其中，围绕核心城市的惠州、佛山、中山，其房地产市场容量超过千万平方米。
  通过综合统计，黎振伟发现，佛山的GDP、人口和全社会固定资产在同能级城市中排名前列，将成为承托房地产市场发展的重要基础。“粤港澳大湾区带来城市大整合，产业更优化。佛山未来的重点在于新兴制造业，这将为城市注入新动力。”
  在对城市研判之后，更重要的是对城市中资产的选取。
  黎振伟指出，中心城市及核心区域物业具备极强的抗风险能力。比如广州的租赁品牌企业集中分布在白云、天河、海珠、番禺这些市中心区域，而外围区的租售比已远超国际上对“泡沫”的衡量标准。
  另一考量要素便是收益率，黎振伟指出，正因为写字楼和公寓总价低、租金偏高，其出租回报率要高于住宅。
  “受到佛山住宅限购、广州公寓销售限制的双重影响，2017年佛山公寓成交量首次超越广州，佛山公寓市场迎来新的机遇。”黎振伟指出。据世联研究统计，从2015年起，佛山市禅桂区域的公寓市场迎来成交上涨期。2017年佛山公寓成交136.6万平方米，环比增加22%；而广州公寓成交112.1万平方米，环比减少33%。
  综合而言，黎振伟认为，在具有经济发展前景、人口净流入城市，可以选取中心区域、具备优质配套和强运营能力的公寓物业，并真正令其发挥居住属性，是值得考量的资产配置方案。

圆桌对话：把脉新时代下的资产配置机会
  在圆桌讨论环节，华南城市研究会创会副会长许学锋也指出，配置房产资产的地段比时机更重要，住宅产品的居住和使用同样重要。基于此，限购环境下，“比较好的资产配置标的，是没有受限的产品，譬如非限购区域的二手房，所有非住宅包括公寓、写字楼、商铺、车库等。”
  目前，伴随粤港澳大湾区建设加快和广佛同城化升级，佛山禅城当仁不让成为投资热土。绿地·璀璨天城紧邻佛山政治中心，择址季华路中央商务带，借力地铁交通枢纽优势，汇聚整合人流、资金、技术和产业等城市资源，打造超百万方城市综合体。项目着力推出的公寓臻品（建面约）30-45㎡天寓，享城市发展红利、枢纽便利和鎏金地段，无疑是以上三位专家观点的现实佐证，未来将成为越来越多广佛客资产配置之优选，首付仅需19万起便可坐拥城央资产。