广东惠州现投资“炒楼”热 有深圳客按揭购置4套房

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  如今的广东省惠州市巽寮湾一带，早已被大型开发商瓜分殆尽。《中国经营报》记者沿途走访巽寮湾近期推出的新楼盘国正天境湾、中航元屿海了解到，巽寮湾不仅存在投资炒房热的现象，而且还存在带装修捆绑销售等行为。
  记者随后前往惠城踩盘，经过中洲·中央公园、奥园领寓、中洲·天御、深业高榜山1号花园等多个楼盘一路调查走访，发现奥园领寓存在投资客一次购置多套公寓、带装修捆绑销售，深业高榜山1号花园环境繁杂，周边存在安全隐患等问题。
  巽寮湾：有深圳客按揭4套住房
  巽寮湾，这是一个占地面积105平方公里的国家4A级景区，海岸线延绵20公里。沿着可进入性较差，每年有上百万的客流量，多数都是自驾游或旅游团，然而交通道路却无法承载如此大的客流量，每到节假日巽寮湾交通堵塞成片。
  “巽寮湾的交通是硬伤。”房产中介李先生表示，作为从小在此长大的本地人，他亲眼见证了2010年来巽寮湾的巨变。每到节假日，巽寮湾狭小的城市道路被车堵塞难以通行。记者观察发现，为了交通更为便利，进入巽寮湾的城市道路均开始拓宽工程。
  虽然清明节刚过，且恰逢工作日，但仍有不少投资客乐此不疲地前来看房。“来巽寮湾买房的80%是拿来投资的。”巽寮湾某项目销售人员向记者透露，在巽寮湾的沙滩中心地带，公寓型酒店住宅连绵一片。
  4月至10月是旅游旺季，一年来需承载上百万的客流量，上述项目也因此销售火热，开盘不到两个月就售罄。“以前团购的话有人一买就买十几套，现在没团购，也有深圳、东莞过来买的，前不久有个深圳客直接购置5套。”大量买房投资的背后是开发商承诺的承租高收益。
  据销售人员透露，在该项目购置酒店式公寓后，便与金禧丽景酒店签订5年合同，按照合同约定，每个月将按“1000元保底租金+80%的经营分红”模式返还给投资者。
  为了每个月获得高收益投资回报，像这样因旅游度假因素形成的投资炒房热不在少数，靠近沙滩的项目被炒至15000~16000元/平方米，李先生还不断向记者暗示，越往后买的房子会越贵，以后巽寮湾房价肯定会上涨。“现在配套还不太完善，以后配套都建好了再来投资就晚了。”
  而离沙滩较远的中航元屿海也被炒至13000~14000元/平方米。记者在中航元屿海遇见一名深圳过来的投资客，据她透露，她已在中航元屿海按揭购置了4套房产，如今帮朋友过来看。“我买后多交18000元让酒店带装修购置家具，通过托管给酒店经营的形式按市场行情返还收益。”
  在国正天境湾，记者也同样遇到了一名前来看房投资的投资客，他计划在巽寮湾买一套投资用，值得注意的是，国正天境湾的开盘价在18000~19000元/平方米之间，相比于金融街·海世界，国正天境湾吸引人的地方在于更高收益率的投资回报。“购置房子后与国正地产旗下的酒店签5年合同，按合同约定，每个月除了2500元的保底租金，还有额外的经营分红收益，按照酒店的经营情况返还租金。”国正天境湾的销售人员表示。
  记者在周围还留意到，巽寮湾片区是以围墙的形式与外面高低不一的居民楼相隔开来，形成了一道奇特的“隔离带”，居民楼区域多是由经济型酒店及大排档一并经营，参差不齐地并列着，李先生指了指外围的居民楼区域说，“这边有产权的都是酒店式公寓，如果要找小区式的楼盘基本是外围没有房产证的小产权房。”
  在踩盘过程中记者观察到，巽寮湾的楼盘多数以酒店托管式的名义做经营，在其销售上也存在捆绑带装修问题。在走访某项目时记者试图提出只买毛坯，不参与统一装修时，销售人员以需方便酒店管理为由否定了记者的想法。“不能只买毛坯不装修，必须统一装修，因为我们这边不知道你购置的毛坯要什么时候才能装修，这样酒店营业起来的话会受到影响。”值得注意的是，在购买毛坯后要额外收取约6万元左右的带装修与购置家具的费用。
  同样带装修捆绑毛坯销售的问题也存在于国正天境湾与中航元屿海楼盘，据国正天境湾的销售人员介绍，在购买毛坯后需要额外加收3000元/平方米的带装修费用。记者再次以只想购买毛坯的想法向销售人员试探，但销售人员表示要购买就必须带装修。
  对于带装修捆绑销售问题，记者致电了广东法制盛邦律师事务所律师陈亮，陈亮认为开发商在房屋成交时是否给消费者签“双合同”，即“房屋买卖合同”与“装修合同”分开签。“一般签双合同的目的是规避政府限价，本来楼盘是10000元/平方米，签了双合同后房屋虽值10000元/平方米，但装修还要签‘装修合同’额外支付装修费用，这也是政府不允许的。”陈亮同时指出这并不是统一的规定，“每个地方的操作不一样，双合同的现象较为普遍。”
  此外，陈亮还认为，如果房屋销售中涉及到家私家电等个性化产品的销售方算捆绑销售行为，“房屋装修本来就是附着于房屋的，从开发商的层面来看，为了把成本拉低，统一进行了装修，给消费者供应了带装修属性的产品，如果这算捆绑销售显然有些苛责。但房屋装修里搭售家私家电，并且另外加收费用，这就是一种捆绑销售行为了。”陈亮指出， “家私家电如果是送的没问题，但如果另外收费，就可以向市场监督管理局投诉反映。”
  惠城：多个楼盘开盘不久均被抢购一空
  “一次购买四五套的本地人很多，基本上是拿来投资的，自住的占比大概在5%左右。”奥园领寓的销售人员向记者坦言，由于金山湖区域未来具备较强的发展与升值空间，大多数本地的投资者将投资目光放在了金山湖居家投资小户型的公寓上，奥园领寓则是在售公寓中卖得最好的代表之一。“12月15日开的盘，在3月30日500套均已售罄。”
  除了奥园领寓外，记者还以投资者名义走访了中洲·中央公园、中洲·天御、奥园誉山湖、海伦堡熙岸、深业高榜山1号花园，其中中洲·中央公园、中洲·天御近期开盘楼盘均已售罄，奥园誉山湖、海伦堡熙岸则仍在建设中未开盘销售。据了解深业高榜山1号花园仍有部分房源在售，值得注意的是，该楼盘周边环境繁杂，此前也曾一度停工。
  记者走访中洲·天御了解到，中洲·天御抢购人数众多，目前房子均已售罄。其中第一期在2015年5月18日已售罄，2016年10月28日第一期已实现交房，目前已交房至二期，第五期4/5栋在准备开始销售的状态。销售人员向记者表示中洲的房子十分热销，一推出来就全部抢购完毕，“三期在去年7月份开盘，一推出来就卖完了。”当记者询问购买房子的人是自住意愿较多还是投资意愿较多时，该销售人员表示自住的较多。
  事实上，记者在晚上前往中洲·天御发现，中洲·天御一期虽在2016年10月28日已实现交房，但一期的楼层实际上亮灯户数并不多，从上往下数大致有30户阳台，而30户阳台大约有10户左右有亮灯。此外，记者还发现，由于中洲·天御出售的是毛坯房，有亮灯的窗户均已有加装额外的装饰，十分显眼，但仍有不少户数是清一色的待装修无人居住的状态，这第一期房子在2016年10月28日已完成交房，但时隔一年多在晚上还能看到有不少房源未装修。
  就中洲·天御有不少楼层毛坯无人居住的问题，记者随即致函了中洲·天御的开发商深圳市中洲投资控股股份有限公司（000042.SZ，下称“中洲控股”），中洲控股相关负责人对此向记者表示，天御一期项目于2016 年10 月28 日迎来首批入住业主，当前一期已入住实际使用的业主超过30%，报备装修的业主超过65%。不少楼层无人入住是因为正在装修过程中暂时无法入住。
  而对于是否存在投资炒房现象，中洲控股表示，在通过对一期购房业主的访问调查显示，超过80%的业主是本地客户。
  记者走访深业高榜山1号花园了解到，该楼盘虽处于惠州西站旁边，交通看似方便，但处处暗藏安全隐患。周围交通较为杂乱，丁字路口无红绿灯，不少大货车飞驰而过，扬起一片沙尘。而在大货车时常经过的路边，就是一家幼儿园，西站门前的广场灯光昏暗，不少儿童在货车扬起的沙尘道路旁玩耍，记者观察还发现，该楼盘地段周围均有施工道路。
  值得注意的是，深业高榜山1号花园此前也曾一度“烂尾”停工。记者从深业高榜山1号花园动态信息了解到，该楼盘在2016年11月起多次公告推出时间待定，在2017年5月16日曾宣布停工，在停工大半年后终在2017年10月30日开放1号营销中心预备楼盘销售工作。
  值得关注的是，记者发现，惠州市统计局对于房地产销售面积与部分中介机构统计的成交面积数据也存在差异。据2018年惠州市统计局发布的《2018年1~2月惠州经济运行简况》中对于惠州房地产市场的相关统计中提到，惠州1~2月商品房销售面积为146.73万平方米，增长12.1%，增幅比上年同期上升28.2%。
  然而据惠州中原战略研究中心的监控统计数据显示，惠州1月的成交面积为124.66万平方米，2月的成交面积为84.04万平方米，总计成交面积达208.7万平方米，与惠州市统计局给出的1~2月销售面积达146.73万平方米之间相差62.97万平方米的“缺口”。
  对此，记者联系了惠州中原战略研究中心的分析师叶晓燕，其表示，一般来说机构统计的成交面积等同于销售面积，成交面积的数据源是抓取合同网上的签约备案数据，而这个数据有一定的滞后性。
  就惠州市统计局相关数据的统计依据，记者致电了惠州市统计局的工作人员，工作人员表示该统计数据是由房地产企业向惠州市统计局填写的销售面积为依据做的相关统计。“我们会给房地产企业发相关报表，然后由企业方面来填写的，根据企业上报的数据情况我们对此做出来的统计。”