房地产投资增速缘何大幅反弹

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  2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。在同期其他主要指标增速都呈趋势性回落甚至转负的情况下，开发投资增速不减反增，大幅超出市场预期。
  个中原因，众说纷纭，有三种说法笔者并不认同：
  首先，这并非由于“去年放量拿地之后的集中开工”所致。年初两月受春节因素影响不会是新开工高峰，今年同往年无异；同期的房屋新开工面积同比（2.9%）、施工面积同比（1.5%）和竣工面积同比（-12.1%）增速均较上期显著回落，不支持施工因素的膨胀。
  其次，“租赁住房在年初加快建设”拉动投资的说法也暂时缺乏佐证。在热点城市培育和发展住房租赁市场无疑是重头戏，但各地以新建或改造推动的办法不尽相同，初期能否显著带动增量投资尚待观察。
  再次，“单位施工成本上涨”是影响因素，但不足以大幅拉升投资数据。钢铁、水泥等原材料价格上涨贯穿去年全年，在末两月尤为明显，但今年初价格有所回落，波动相对平稳。
  笔者认为，更合理的解释似乎在于两个方面：
  一是土地款结算滞后。并非源于当期拿地剧增，前两月拿地情况并不理想，房地产开发企业土地购置面积增速由去年末的15.8%降至今年1-2月的-1.2%；而是按实际发生额填报、分期付款计入开发投资的土地购置费出现了大幅上涨，1-2月土地购置费同比增速为47.9%，达到2011年以来的最高增速。形成这一现象有两种可能：一种是土地出让收入较高的地方政府进行的一种技术性处理，将去年末的部分土地出让收入结转至今年入账；另一种是年初信贷开闸，相对容易从银行获得贷款的大型房企选择年初支付去年获得的大量地块。
  二是PSL放量。抵押补充贷款（PSL）是为开发性金融支持棚改、水利、三农等建设提供长期低息资金来源的工具，其中投入棚改的实物安置部分直接贡献开发投资。央行数据显示，年初投放量大增，截至2月末余额达到2.9万亿元，其中1-2月份新增PSL合计放贷2230亿元，是去年同期的4倍。今年的棚改目标从500万套调增至580万套，表明后续棚改力度将依然不小。
  开发投资与其他指标之间的背离走势尚需进一步观察。总体来看，行业正处于下行周期，后续房地产投资增速仍将回落。这是由于“链条逻辑”没有变：房地产行业从销售回款到开发投资，一般滞后期为3-9个月，有时行业政策或宏观环境改变会使“销售-投资”的资金链条变得敏感或迟钝，但成交增速下滑拖累投资增速下行的趋势没有变。但也不必悲观，土地储备下降较快的大型房企补库存意愿较为强烈，去年房企获得的大量地块进入开工也将有一定支撑，今年房地产投资或还能实现5%以内的正增长。
  在市场成交方面，销售面积和销售额增速形成剪刀差。1-2月份，商品房销售面积同比增速较去年末回落了3.6个百分点，销售额增速则提高了1.6个百分点，表明房价同比有所提升。2月70个大中城市新建商品住宅价格同比算数平均增速为5.79%，涨幅较上期扩大0.4个百分点。这主要是由于部分强二三线城市成交的反弹带动了房价水平的上涨，特别是重庆、西安、宁波等二线城市市场交易改善明显，其房价涨幅亦排名靠前。
  预计今年全国商品房销售将同比负增，原因在于“房住不炒”定位强化和“四限”严控的大环境没有改变，而对冲成交增速回落的部分因素发生了改变。其中棚改货币化安置效应不褪色，在目标套数的调高和货币化安置比例的提升趋势下，今年该因素还能带来至少3亿平方米的商品房销售。而去库存刺激政策相对逐渐淡化，可能对在全国销售面积中占比60%以上的三四线城市成交产生较大影响。
  房价总体稳中有降的格局可能持续，但部分重点二三线城市后续有局部上涨的可能。在严控大局下部分地方可能通过放宽落户条件、提供安置补贴等方式进行一些“有条件”的政策适度修正，或存两种类型：一种是区域重点城市，着眼于在长期内人才吸引，为增强城市核心竞争力和完成城市化目标“打前站”，为人口驱动型；另一种是因高库存或财政压力而放松调控的城市，为库存或财政压力型。