证监会住建部开REITs试点 这类企业将被优先考虑

---

  刚刚，首个资本市场支持租购并举政策落地了！
  这是一年多以来，资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。
  4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“通知”）称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。
  中国证券报记者独家获悉，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。同时，对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑，通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外，对于这类企业承接其他住房租赁项目，后续监管层还将出台一系列激励细则。
  此次新政有何重要意义？
  通知指出：
  1，住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；
  2，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；
  3，可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。
  需要遵循哪些基本原则？
  通知要求：
  1，坚持市场化、法治化原则，充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用；
  2，明确优先和重点支持的领域；
  3，加强监管协作，推动业务规范发展；
  4，积极履行监管职责，切实保护投资者合法权益，合力防范风险。
  发行需要满足哪些基本条件？
  通知明确发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：
  一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；
  二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；
  三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。
  哪些领域获重点支持？
  通知明确：

  1，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建

                                        国内Reits发展历程（资料来源：民生证券研究院）

  “推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇接受中国证券报记者采访时表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。
  何亮宇认为，推出住房租赁资产证券化业务，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。
  戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰认为，以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。
  “尤在在当前频出政策利好的背景下更是让租赁住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。”胡峰表示，一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为租赁住房资产证券化提供了大量可选择的基础资产；另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。
  具体来看，北京鼎诺投资管理有限公司总经理许余洁认为，发展REITs市场有利于金融体系落实中央对于房地产长效机制的建设要求，服务于城市的长期建设和运营。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。同时，REITs以优质成熟的长租公寓等典型商业地产为主要载体，从建设、融资、管理、运营等多个环节引导资金进入地产的建设运营阶段，可以避免地产投资过于侧重住宅地产造成的过热现象。
  或将撬动数万亿元住房租赁证券化市场
  “租赁住房进行证券化，在产品形式上没有绝对的限制，只要是底层资产和经营情况满足证券化的要求都可以在产品上实现，可以是ABS、类REITs、CMBS或者ABN。”何亮宇表示，国内市场上目前已经发行的住房租赁证券化产品包括两大类。
  第一类是在证监会系统的交易所挂牌的资产支持证券，包括收益权ABS、CMBS和类REITs，类REITs产品主要代表包括保利地产租赁住房REITs，碧桂园租赁住房REITs等；收益权ABS主要产品包括魔方公寓信托贷款资产支持证券、自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划等；CMBS主要产品包括招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划等。
  第二类是在银行间市场挂牌的ABN，主要产品包括飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）等。
  截至2018年1月31日，类REITs产品呈加速增长态势，累计发行数31只，累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的 656亿元，年复合增速高达89.8%。迄今发行的31只产品均为类REITs 产品，国内目前还没有标准REITs。
  申万宏源证券表示，按照各地未来3-5年的租赁类住宅用地的供应规划安排，参考上海模式土地成本折价70%水平，按照当地2017年居住类用地成交均价的30%加3000元/平米的建安成本测算，到2020年，预计现有租赁试点城市将供应1.7亿平米住宅类用地，投资资金需求大约为 1.66万亿元，未来三年REITs的大力发展将为租赁市场的发展提供融资支持。在盘活目标资产后，又会有更多的资金用于支持租赁市场的发展，有利于我国租赁市场发展和房地产市场的成熟。
  民生证券表示，在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下，REITs的发展前景广阔，未来的发行空间可以从以下三个角度测算。
  1，从资产证券化产品看REITs发行空间。截至2017年10月，国内类REITs发行总额占所有资产证券化产品发行总额的比例仅为2.14%，中国REITs还处于起步阶段。根据中央结算公司的数据，美国REITs发行额占所有ABS总额的35.4%。随着未来国内与海外ABS市场中REITs占比差距逐渐缩小，REITs新增 发行额约为8448亿元。
  2，从房地产开发投资看REITs发行空间。房地开发投资资金来源可以分为贷款、自有资金和其他来源。2005至2010年，由于房地产企业密集上市，自有资金占比提升明显。从2014年至2016年，由于资产证券化产品的快速发展，其他来源融资同比增速大幅领先传统的贷款及自有资金，包括REITs在内的其他来源融资占比持续提升。
  2016年，国内房地产企业通过类REITs融资131亿元，同期国内房地开发投资总额约为14.5万亿元，类REITs占比仅为0.09%。同年REITs占全球房地产开发融资的比例为7%，国内外差距高达6.9 个百分点。假设国内REITs融资占房地产开发投资总额的比例提升至 7%，每年将带动REITs的发行额为9950亿元。
  3，从经营性物业租金总收入看REITs的发行空间。经营性物业包括住房租赁物业、办公物业和商场物业。目前我国住房租赁市场仍以散户业主独立出租为主，开发商或物业公司经营的整栋租赁住房占比较小，发行RIETs的合格基础资产有限。办公物业和商场物业集中度相对较高，作为基础资产发行REITs的条件较好。选取北京、上海、广州、深圳等16大城市，统计当地甲级写字楼与优质购物商场的总存量、入驻率和平均租金，分别计算每个城市每年租金收入。
  假设国内一线城市的优质经营性物业均通过 REITs 融资，可以发行的REITs总规模约为5.1万亿元，其中办公物业REITs约1.8万亿元，商场物业REITs约3.3万亿元。
  综合以上三种测算方法，民生证券认为，REITs在中国还处于起步阶段，未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。