华夏幸福成长课题： 异地复制能否“跑赢”环京调控？

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  在销售规模连续两年破千亿、位居业界前十的房企中，华夏幸福的定位实则是产业新城运营商。但鉴于其房地产业务举足轻重的地位，公司仍然受到业界关注。
  房地产开发业务能带来快速而稳定的现金流，并反哺产业新城运营等其他业务，这成为华夏幸福长期以来的主要运营模式，2017年该项收入占比48.8%。
  近几年，产业新城运营的收入贡献迅速上升，但在现金流上的贡献仍然无法与房地产业务相比。
  在区域分布上，华夏幸福近八成的营收出自环北京。截至2017年，其他区域仅环上海和华南区域能贡献一定营收，其模式“异地复制”的成果尚未真正体现在财报中。
  2017年，环北京地区楼市调控加码，华夏幸福成为受影响大的企业之一。房地产收入下滑，导致经营性活动产生的现金流为负值，公司财务稳定性受到影响。今年4月中旬，上交所对华夏幸福年报的问询中，也对此提出疑问。
  今年以来，华夏幸福开启合作开发模式，引入东原、阳光城等房企。此举既能分摊资金风险，又可增加销售规模，保持行业领先地位，被认为是一石二鸟。但在分析人士看来，环京楼市调控可能对公司业绩产生持续影响。异地项目能否快速产生业绩，将是解决问题的关键。
  环京调控的挑战
  起家于廊坊，主要业务布局在环京区域的华夏幸福，曾极大受惠于环京楼市。受北京外溢购房需求的影响，环京楼市曾在2015年和2016年出现火爆局面。
  2015年，华夏幸福房地产业务（园区住宅配套+城市地产开发）营业收入为279.6亿元，同比增幅近3成，在公司总营收中占比73.4%。2016年，房地产业务营收达353.8亿元，占比下降至66.2%。
  2017年3月和6月，廊坊先后发布楼市调控政策，在升级“限购令”、强化信贷管控的同时，还“努力把房价稳定在2016年10月的水平”。此后，廊坊楼市迅速降温，部分区域房价大幅下跌。
  受此影响，华夏幸福在2017年房地产业务的营收降至289.3亿元，降幅18.22%。
  这甚至影响到公司的财务稳定性。高华证券指出，2017年，华夏幸福房地产销售的现金流同比下降13%至人民币780亿元，接近2015年的水平。由此导致当年经营性现金流出人民币160亿元，三年来首次为负值。
  2018年4月13日，华夏幸福收到上交所问询函。针对房地产开发业务，上交所要求，一是结合区域分布、行业可比公司情况，说明收入下降的原因；二是结合区域房地产政策及房地产开发业务的预售情况，说明收入下降是否存在持续性，并充分提示风险。
  上交所还指出，截至报告期末，在已预售面积与上年基本持平的情况下，公司房地产项目中可供出售面积约555.36万平方米，同比增加约133.4%，要求补充披露可供出售项目的开盘时间，未完成预售的原因等。
  此后华夏幸福回复，京津冀区域为重点限购限贷政策的调控区域，该区域的施工及竣备交房进度延后，导致房地产业务收入下降；销售进度滞后，可供出售面积增加，销售额及回款金额下降，导致公司报告期经营性现金流量净额为负。
  到今年第一季度，这种局面似乎仍未改善。公司经营活动现金流仍为负。
  华夏幸福董秘林成红在此前的一次媒体沟通中解释道，这是受冬季停工的影响。他表示，随着周期性因素的减弱，今年的房地产结算面积会出现大幅增长。
  但业内人士普遍认为，环京楼市调控政策不会在短期内退出，因此，华夏幸福房地产业务的业绩需要因应这种挑战。
  异地复制见效尚需时日
  在房地产业中，区域布局集中、产品线不够分散，通常是缺乏市场风险抵抗力的表现。对于华夏幸福而言，“药方”在于异地复制能力。
  华夏幸福定位于产城开发，土地整理、产业园区运营、房地产开发等业务通常集中在同一个项目中。有券商分析师认为，若能有机整合，上述各业务能够