棚改货币化安置转折来临 谁会背锅？

棚改，一场改动过去三年房地产行业格局特别是三四线城市楼市格局的风，转向在即。

7月12日，住建部召开棚户区改造工作吹风会时指出，要量体裁衣推进棚改货币化安顿。商品住房库存缺乏、房价上涨压力较大的中央，应有针对性地及时调整棚改安顿政策，采取新建棚改安顿房的方式;而商品住房库存量较大的中央，能够继续推进棚改货币化安顿。

这被行业视为政策释放出的明白信号。在去库存任务根本完成的城市，棚改货币化比例将会降低。

在讨论棚改货币化安顿退潮可能带来的行业影响前，需求先行讨论棚改实验的成果。

须知，棚改货币化安顿肩负三四线去库存的重担，在三四线城市成交冷落的背景下被提出，往常任务已接近完成。

来自恒大研讨院的数据显现，2016年~2017年，三四线经过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和18%。而三四线商品住宅去化周期降至7.6个月，这个数据以至低于多个一二线城市。

个别库存极高的城市，如鄂尔多斯在棚改货币化安顿的背景下，库存得到消化，胜利解套。

兴证固收研讨团队指出，2015~2017年，货币化安顿对住宅销售的奉献从14%上升至24%，而本轮地产销售上行周期至14个月，下行周期或将善于前两轮。

2016年下半年至今，昔日房企避之不及的三四线城市迎来春天，这不只招致房企调整战略下沉到三四线城市，更是直接推高三四线城市房价。

也正因如此，业内对棚改货币化安顿的评价呈现分化，也有所保存。相关结果或仍需付诸更多时间以考证，但比照两三年前，房地产行业格局已然大变，棚改政策到了调整的时分。

衣食住行，关怀棚改政策调整带来的本质改动不只是房地产行业范畴，更是牵涉普遍的民生性议题。

从目前状况看来，2018年全国棚改方案新开工580万套，其中一二线城市113万套、三四线城市467万套。

恒大研讨院依照85平方米/套、70%的货币化安顿商品房购置率计算，当三四线城市货币化安顿比例维持2017年的63%时，带动商品房销售面积1.7亿平方米，带动2018年商品房销售增速16%。

若分地域看，当前东北、西北和西南省份对棚改货币化依赖度较大。过去三年，去库存政策也对相关城市住房需求、房价增长空间、居民购置力形成一定的透支。能够预见，这些区域的三四线城市的房地产买卖销售将遭到向下拉扯的影响，并需求数年时间停止修复、调整。

但在东部沿海的三四线城市，特别是一线城市周边的三四线城市，自身有重点城市人口、产业、购置力外溢的优势，棚改退潮对其影响不大。

展开房地产开发、销售的主体即房企方面，即便前期已有局部开发商调整政策，到三四线城市以至五六线的小县城拿地，但主流房企的重要规划和主要货值来源仍是一二线城市。

不过，由于中小房企特别是三四线城市外乡房企，对棚改货币化依赖度较大，政策调整后，中小房企将面临市场份额、销售范围、融资渠道收紧的多重压力。

作为影响本轮周期的重要变量，棚改对房地产业的塑造和影响仍在停止中。