房产时评｜当前房地产存在8大问题

中国房地产业协会会长 刘志峰

　　 2018年8月28日，以“美好居住生活”为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在大连召开。中国房地产业协会会长刘志峰在会上表示，当前我们必须要重视房地产存在的突出问题，推动房地产高质量发展，如此才能满足经济社会发展的需要，满足房地产业适应新变化的需要，更是满足人民群众对美好生活日益增长的需要。

　　  刘志峰指出，城镇住房制度改革以来，全国居民人均住房建筑面积40.8平方米，改善了城乡居民的住房条件，拉动了经济增长，促进了相关产业的发展，对要素市场的完善起到了重要作用。但房地产也存在一些突出问题：

　　  一、供需不平衡。房地产发展的矛盾突出表现为，供应不足与需求不足同时存在。这个现象的出现有三个原因：一是对供需矛盾的认识不一致;二是把市场的短期平衡视作长期平衡;三是把市场平衡视作群众对美好居住生活需求的满足。

　　  二、租售结构不合理。我国城镇租赁住房占比远远低于发达国家，城镇居民家庭主要依靠购置住房解决居住问题。在城镇化的进程中，新移民、新就业群体是城镇劳动力的主要补充和经济活力的重要来源，但这一群体初始积累少、收入较低、就业流动性大，难以通过购置获得合适住房。但当这一群体进入租赁市场后发现，租赁住房的供应量远远不足，而且他们的需求主要是中小户型、中低价位、离工作地点较近的租赁住房，但市场供应的租赁住房价位偏高、位置较远。同时，租售价格比不合理。我国338个城市的平均租售比约为1：350，北京、上海、深圳等地达1:700，甚至超过这个数字，出租住房的年收益率仅2%左右。这使租赁住房缺少内在的经济动力。但我们又不能简单地通过提高租金来改善租售比。

　　  三、住房属性被扭曲。住房既有经济属性也有居住属性，但核心价值是居住属性。由于房地产投资品属性过强，形成了普遍的社会心态——“买房就是投资”、“买房就能赚钱”，住房几乎成了金融机构和家庭优质的“理财产品”。这一现象，不仅加剧了房地产的供需矛盾，也抑制了科技创新和社会创业。投资房地产带来的利润要远高于投资科技等产业，一些企业放弃研发创新而选择房地产。从2017年50家连续两年以上经营亏损上市公司的年报中抽查发现，有32%企业靠出售房地产资产增厚业绩和获取利润。房价持续上涨，也削弱了居民的住房支付能力，扼杀了年轻人的创造力，导致城市竞争力下降。

　　  四、行业作用被放大。在长期的GDP考核影响下，经济对房地产过度依赖。一是近年来国际环境错综复杂，在遭遇外部冲击时，为了应对经济下行的压力，往往依靠房地产这一“来得快”的工具拉动投资、刺激需求。二是对土地财政发展经济的思维模式习以为常，土地出让金、房地产税收占地方财政收入40%以上，有的地方甚至高达80%，房地产作用“一股独大”。三是房地产对钢铁、水泥、建材、装修、服务业等相关产业的拉动作用不可否认，但经济增长的动力来自最终消费和生产率提高，而房地产和相关产业的生产率水平要低于其他行业，房地产过快发展只会不断增加整体经济中的低效率、低效能产业的比重，不但无法促进经济增长，反而会造成相关产业的产能过剩。

　　  五、杠杆率过高。房地产企业杠杆率过高，在宽松的货币政策下，一部分房地产企业采取了高杠杆扩张、高负债经营的战略。房地产企业的负债率连年高企。今年上半年，房企资产负债率达到了80%，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。居民部门杠杆率过高、增速过快，2017年，个人住房贷款余额与GDP的比值为26.5%，这一比值与美国比似乎不高，但必须注意到的是，一是个人住房贷款基本上都是城镇户籍家庭形成的，而2017年城镇户籍人口占全国人口的比重为42.35%，也就是说这42.35%的人口扛起了百分之百的住房债务;二是我们现在的恩格尔系数是29.3，而美国是8.9;三是美国1978年人均GDP是1万美元，当时美国居民部门的负债率不到20%。如果拿个人住房贷款余额与城镇居民家庭的总收入之比看，2000年这一比值是11.5%，2008年是30.3%，2017年达到74%。居民部门杠杆率过高，挤占了居民其他消费，影响了消费扩大和升级。

　　  六、品质提升缓慢。过去五年，我国城镇住房质量稳步提高，但也暴露了一些问题：一是工业化建造水平低，施工现场湿作业占比较大;二是住房建造精度低，各空间尺度误差较大;三是适应家庭结构变化和住房空间的可变能力差;四是房屋渗漏、开裂、串味等质量通病长期得不到根治。由于一段时期“房子盖了不愁卖”，企业失去了提升品质的动力。在依靠技术进步和从业者素质提高方面，房地产的脚步远比其他行业要慢。在热点城市实行严格的限价政策，也制约了利用新技术、新材料、新工艺提升住房品质。

　　  七、企业发展持续性差。目前，房地产企业前十强的销售额约占整个市场的24.1%，前五十强的销售额约占整个市场的45.9%。但在行业集中度提高的同时，一些龙头企业采取了“三高”、“三快”战略，即“高杠杆、高周转、高回报率”和“快开工、快销售、快回款”。我认为，过于追求速度，既埋下了工程质量隐患，也容易诱发社会风险。虽然短期能换来利益，但长期不可持续，也与高质量发展背道而驰。

　　  八、资源能源浪费大。房地产在建造使用过程中，资源能源浪费比较严重，单位建筑能耗比是同等气候条件下先进国家的2-3倍，建筑中钢材使用量高出10%-15%，每立方米混凝土要多消耗水泥8公斤，每年产生的建筑垃圾24亿吨左右，占城市垃圾总量的40%。即便是绿色建筑，也仅仅局限于强调住宅朝向、门窗节能、材料的密封程度、外墙保温等方面，对绿色设计、绿色建材、绿色标准、绿色计量、绿色生活方式的倡导推广，还有欠缺，尤其是毛坯房带来的“二次装修”问题，为世界各国所少见。

　　  刘志峰强调，房地产的问题影响到经济社会的健康发展，导致经济“脱实向虚”的局面较难改善，系统性风险在积聚，影响最终消费的扩大，使经济结构调整变得困难。为此，必须摒弃原来的发展模式，走高质量发展之路。