周颂明与观点对话：光大安石“买与卖博弈”

　　深秋初冬时分，天津(楼盘)，天气并不让人舒适，雾霾已经持续数日，寒风中裹杂着微微细雨。

　　和周颂明的采访约在于家堡洲际酒店二楼VIP厅，紧凑的半天活动后，他也未显出疲态，身着鹅黄色西装外套，和厅内温暖的色调相得益彰。

　　他是光大安石资产管理副总裁，西装笔挺，却不让人产生距离感，进门笑着对我们说，可以尽情聊聊天。

　　光大安石是国内少数具备募投管退全链条产业能力的房地产私募基金，对嫁接各类资金平台、挑选优质标的、参与项目的操盘、经营管理和资金退出驾轻就熟。

　　没有金融就没有地产的发展，我们尝试探秘光大安石在地产投资与运营中的十八般武艺。

　　“我们干的就是这个活”

　　随着线上流量触及天花板，带来的红利逐渐消失，零售线上线下的楚河汉界早已日益模糊，互联网巨头们忙着在线下跑马圈地，他们将此称之为“新零售探索。”

　　同样，线下的商业地产也不再传统、厚重，他们尝试提供更多样化、精细化的体验式服务，以更好地匹配产品和顾客。

　　对于线上带来的各种便利，周颂明不认为电商会给实体商业带来致命性的冲击。在他看来，电商的优点是提高效率，会在一定程度上对低端、标准化的产品带来影响，但电商的流量也有瓶颈，现在就面临人工等成本越来越高的困境。

　　“本来逛街买菜要两个的，现在电商直接送上门了，是节约出了大量时间，但这些时间节约下来干嘛呢?还是要消费，这些时间就可以约朋友喝喝茶、逛逛街。”他认为，商业地产还是一个让人垂涎欲滴的市场。

　　事实上，市场上往往存在一些资产，低效却优质，通过运营管理，可以极大提高经济效益。

　　光大安石的商业故事正是从一座烂尾楼开始：2010年，光大安石获取了重庆(楼盘)江北观音桥的现代广场，通过对商场动线调整、消费群的重新定位、低坪效租户的清理以及团队架构的重整等，极大提高了出租率与坪效。

　　观音桥大融城以一种全新的面貌呈现在众人面前，而这种收购、投资老旧商场再经过改造升级后退出，也是光大安石在发展商场上的常见思路。

　　“我们干的就是这个活，光大安石没有一个项目是从土地开发开始的，我们做烂尾收购，做低效资产，收购过来提升价值，这是一个大的趋势。”

　　周颂明称，光大安石在选择一个项目的时候会考虑得很周全，包括所在城市、辐射人口、交通、周边消费特点等。经济发达、消费能力好、人口净流入多的城市会是比较好的选择。

　　他进而指出，收购的项目规模上首先要是合适的，周边人口要够，设计上不能有硬伤，还要看周边的竞争对手，很多方面都需要被考虑到。

　　大融城就是光大安石的商业招牌之一，在商业管理方面，周颂明指出，做项目的时候一定要考虑差异化，或者是从规模性、丰富度方面打造。

　　“商业做得好不好是消费者决定的，它的业态丰富、品类更全、货品更好、环境更佳、体验度更强，大家就会集中到那里。”

　　“大家都在博弈”

　　在收购项目的同时，光大安石会先通过精细的测算，考虑好退出时可以做到的价值及所要达到的收益率。

　　“我们测算是很细的，比如说收购后需要多少成本改造，后面的营运成本是多少，招商调整需要多长时间，每年的租金是多少，净收益能够达到多少，包括杠杆因素等。退的时候经营净现金流可以做到多少?按照经营净现金流，在资本市场上多少钱可以退?回过头来，收的时候是多少钱，年度的收益算下来，达到我们的要求就可以了。”

　　周颂明称，虽然算法很简单，但要计算准确需要一定功底。

　　与此同时，资产证券化的存在也给房地产基金提供了另一种资金退出的路径，通过发ABS、CMBS等产品，可以继续持有资产。

　　但在做资产证券化的时候，有人认为，一线物业租金水平高、流动性好、大宗交易多、但地价高。

　　相比起来，二线城市的购物中心虽然租金水平可能稍低、但由于地价低、租金回报率往往高于一线，会更适合做底层资产。

　　周颂明并不完全认同这样的说法，他更关注物业退出时的价值，不完全按成交时的净收益来判断：“二线城市有一些的确相对回报会比较高，净回报超过银行利息，就相对安全。一线城市如果回报低，就要看它的成长性。”

　　他随后补充，现在一些二线城市，由于供应量太多，供过于求的情况也非常严重，这些情况都需要被考虑到。

　　市场上有这样一种声音，由于资本市场“钱紧”，现在正处于观望期。

　　周颂明解释，不如说现在大家都在博弈，不是不想买，是因为现在价格太高，资金的成本越来越高，回报要求是不一样的。前几年资金充足的时候，市场价格被抬高了，大家不能用这个情况考虑现在的价格。

　　他明确表示，现在是一个资产卖出的好时机，市场情况不会一时好转，否则现金流出问题了，到后面会更麻烦。

　　观点地产新媒体了解到，2018年上半年，光大安石平台新增投资项目8个，新增管理规模人民币46.32亿元，退出投资项目8个，减少管理规模41.37亿元。

　　年中时，光大安石平台在管项目34个，在管规模496.97亿元，成立至今成功退出超过100个项目，规模约500亿。

　　以下为观点地产新媒体对光大安石资产管理副总裁周颂明先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：光大安石在选项目的时候有什么标准?

　　周颂明：标准很多，比如说所在城市，这一点很重要，要么是经济发达的，要么是消费比较好的，比如说西南的消费都比较好，还有人口净流入要比较多。

　　城市的级别也有关系，发达地区的城市到三线都没问题，但其它地区可能就只到省会城市。我们也不是所有的省会城市都会去，比如说东北我们就没去，山海关以外我们就没有去。

　　大小也有关系，一般来说，比较大的项目丰富度会比较好，还要考虑未来的竞争，未来一旦有新的东西你怎么办，这也是在选规模的时候要考虑到的。

　　当然，辐射的人口，交通的位置，周边的消费特点也很关键。消费特点的研究也很重要，当然还有更细的一些东西。

　　观点地产新媒体：您觉得现在市场上是不是存在一些比较好的收并购的机会?它现在运营不太好，但是其实是优质的资产。

　　周颂明：是，我们干的就是这个活，没有一个项目是从土地开发开始的，做的有烂尾收购，有效率不高的收购过来提升价值，有这样的机会，整个趋势也是这样。

　　我一直说做企业要么做大，要么做死，要么卖掉，要么做夫妻店。但是开购物中心可不是夫妻店干的事情，这个一定是规模效应。

　　观点地产新媒体：怎样的项目是优质的?

　　周颂明：假如说我们要收这个标的，它的规模首先是合适的，周边人口要够，设计上没有硬伤，有些设计我根本没法弄，改的成本是很大的。还要看周边的竞争对手，有时候有竞争对手无所谓，我占先机没问题，他占了先机我就麻烦了。

　　观点地产新媒体：对基金来说，还是要退出的，退出的时候大概要求达到多少的收益率?

　　周颂明：我们收的时候就已经考虑了退出的价值，我们测算是很细的，比如说收购完以后，招商调整需要多长时间，需要多少成本，后面的营运成本是多少，每年的租金是多少，净收益能够达到多少，包括杠杆因素等等。

　　退的时候它的经营净现金流可以做到多少，按照这个经营净现金流，在资本市场上多少钱可以退，回过头来，收的时候是多少钱，年度的收益算下来，达到我们的要求就可以了。

　　这个算法是很简单的事情，但是要准确是要有功底的。因为数字很简单，但是你要算准还是要工夫。

　　观点地产新媒体：在开始投一个标的时就想好退路了?

　　周颂明：那是必须的，因为在有些城市，有些商业我觉得它也不错，从纯粹经营来说一点问题都没有，但是假如说资本市场没有这方面的交易，不知道它的价值是多少，也是有风险的。为什么有些城市我们不进入，就是这个原因。

　　观点地产新媒体：您觉得现在是一个资产买入或者是卖出的好时机吗?

　　周颂明：我觉得现在还是一个卖出的好时机，因为其他人还在等着卖一个好价格。但市场情况并非如此。明年市场情况可能更差。因为大家在某种程度上是在博弈，我们不是不想买，是因为价格太高，因为本身资金的成本越来越高，回报要求自然是不一样，你不能用前几年资金比较充足的时候，抬高了市场价格的情况，来考虑现在的这个价格，我们今年几乎一单成交都没有，前几年每年都会有三四个项目成交。

　　观点地产新媒体：您觉得价格还没下来?

　　周颂明：还没有，有些项目还在熬着，看看能不能挺住，但是很多熬下去还是那个结果，估计明年出来的就比较多了，有时候是熬不住的。

　　观点地产新媒体：现在还在观望期。

　　周颂明：对，有些聪明一点的觉得差不多就出手了。

　　观点地产新媒体：今年的融资环境是比较严的，您觉得这对资产证券化方面会不会有什么影响?

　　周颂明：资产证券化当然会更慎重一点，因为它还是要看底层资产，运营的能力还是比较重要的，对我们来说倒影响不大，现在我们的ABS沟通的已经差不多了，接下来会一个一个发，当然资金成本跟前两年会不一样。

　　但是没关系，市场上都是这样的，就看谁的本事更高一点，因为市场是一样的。资金成本的确会不一样。ABS整体来说还好，但是成本不一样了，审核也会更严格一点。

　　观点地产新媒体：聊到底层资产，有一种说法是二线城市项目收购的时候价格比较低，会更适合做一些资产证券化，比如说类REITs，您是怎么看的?

　　周颂明：投资还是要看趋势，实际上我不在乎买进的时候它的价值是多少，回报是多少，我更关注的是退出的时候，它的价值是多少。

　　当然比如说二线城市有一些的确相对回报会比较高，我觉得很安全，净回报超过银行利息，通常来说相对就会安全得多。一线城市比如说还是蛮低的，那就要看它的成长性。我不完全按照成交的时候净收益多少来判断。

　　观点地产新媒体：现在相比您刚入行的时候已经发生了很大的变化，您觉得主要的变化有哪些方面?

　　周颂明：行业的集中度越来越高，原来的规模都是比较小的，现在小的公司基本上是很难生存下去的。原来开发融资主要是靠银行，后面逐步引进美元引进、人民币基金，包括现在有了ABS，融资的工具多了，杠杆也多了，这是很明显的。

　　以前整个产品还是比较粗犷的，原来市场好的时候怎么做都行，现在肯定不是了，现在慢慢地更精细化，这方面区别还是蛮大的。增量也在逐步转向存量。

　　观点地产新媒体：如果展望未来10年，您觉得商业地产的阻力或者挑战是什么，您比较关心什么方面的突破?

　　周颂明：未来的发展来说，城市之间的差别很大，有些城市发展还是很难的，因为供应量太多，不管是商业还是写字楼，特别是在一些二线城市，供过于求的情况非常严重，在一定程度上还能做，但是也蛮辛苦，这是非常现实的。

　　挑战方面，就看谁的规模速度快，还要稳健，你达不到一定规模，你是很难竞争的，你过度的追求规模，弄到最后也把自己弄死了，这肯定是一个洗牌的过程。

　　另外一个，做得厉害一点的，还是战略上的考虑能不能做到，包括产业链的整合、价值链的整合、上下游的资源怎么掌控，相应的要做一些投资、合作，这实际上都是考验企业后面发展的很重要的因素。

　　观点地产新媒体：REITs的缺失是一个大问题吗?

　　周颂明：当然是一个比较重要的问题，如果真正的公募REITs能出来，还是能够释放出来蛮多资金，很多资金能够退出。

　　从居民角度来说，也有一些比较稳健的投资产品，比银行的收益高一点，这对整个经济都有非常大好处。

　　观点地产新媒体：公司现在投资比较多的就是商业、综合体之类的，接下来还会一直这样保持吗?

　　周颂明：我们现在做了物流的投资，养老地产也在考虑。我们不是不能做，房地产基金原则上所有的地产项目都能做，包括旅游地产、养老地产。但是我们要看自己擅长做什么，整个市场上这类产品从基金层面支撑不支撑，这些因素都蛮重要。然后我们也要有合适的人才，没有合适的人才肯定也不能做。

　　观点地产新媒体：现在市面上也是有一些私募基金，采取的投资方式是快进快出，您怎么看?

　　周颂明：首先，快进快出很难做大，第二，政策上这种纯粹债权式的会慢慢弱化，因为现在它的投向各方面都有严格的要求。

　　现在更鼓励一些股权式的，真正增加价值的投资。股权投资需要有较长的持有期，它的投资项目逐渐在增多，当然合适的时候需要退出，但是退出的不多。

　　现在ABS解决了基金的一个问题，原来是我一定要卖掉，现在可以通过发一个产品，还是把这个资产持有下来，这是很重要的，特别是对房地产基金来说是非常重要的一点。

　　观点地产新媒体：您觉得现在这个融资环境怎么样?很多人都在说可能中国这个市场很多短钱，长钱比较缺，特别是做商业地产这一块。

　　周颂明：我相信这一点，政策出来以后，债少了以后，那就意味着股权会增加，股权投资就是长钱。长钱肯定会比原来更多，短钱逐步减少，这个方向还是比较清楚的。政策出来以后，肯定会有些阵痛，对我们的影响不太大。

　　观点地产新媒体：即使是股权，很多也是快进快出的钱，可能两年、三年的期限。

　　周颂明：我们通常来说都在5年，甚至5年再加两年，因为两三年的钱很难做的，5年到8年的钱是比较合适的。

　　观点地产新媒体：这种期限的钱现在好找吗?

　　周颂明：不太好找，但是还可以。自己的口碑、能力也是蛮重要的，投资者为什么不愿意?他就是觉得时间长、不安全。投资者也是配资的，短的、长的、风险高、风险低的都会配置。

　　观点地产新媒体：您觉得现在融资比较困难的情况下，房地产企业可以通过什么合理的方式找到一些比较便宜的钱?

　　周颂明：比较难。因为以后它自己投资方面的配比也是蛮重要的，应该多做一些优质资产，在这种时候优质资产融资相对还是比较容易的。但是假如说其它方面，比如说市场不那么景气，负债率过高，相对来说风险就会比较大。

　　优质资产融资还是没什么问题的。