十年房价的波云诡谲

     很多人感叹说，2010年距离现在并不遥远，如果当初的自己能够狠得下心，凑出个一百多万置办一处房产那现在……　　不过，感叹过去并没有意义，还是分析房价的走势更有意义一点。

　　看到第一名杭州、第四名温州、第三十二名鄂尔多斯了吗？如今，尽管杭州仍然是普遍意义上的“准一线城市”，温州仍然是浙江的经济重镇，鄂尔多斯仍然是北方能源枢纽和羊绒基地，但无一例外，相比2010年，这三个城市的房价都回落到本来位置上了（如果在2010年买这三个城市的房子，虽然现在看还是有涨幅的，但显然跑输大盘，例如鄂尔多斯，10年前均价高于武汉，如今武汉房价将鄂尔多斯秒成渣）。

　　这说明，各项规划建设经济利好、炒房团热炒能源经济发酵等因素，虽然短期内对房价有巨大影响，但长期看，房价的走势仍然着重于城市基本面上。在中国，北京、上海这两个城市，始终是中国最强的城市。

　　再来看看厦门和三亚。之所以会把这两个城市单独拿出来拎，是因为这两个城市很相似，都有着发达的旅游业，制造业等工业也都不强，但两者的房价涨幅，可谓天壤之别。三亚因为炒房团的热炒，中间又经历了海南自贸区等政策的起起落落，迄今为之涨幅不过2倍有余，而厦门房价则迅猛增长，妥妥增长了5倍！

　　那么是什么原因，让三亚和厦门的房价走势如此不同？个人认为，主要是这三点：

　　（1）厦门有着稳定的购房政策，而三亚购房政策极不稳定。这导致了三亚部分炒房者高位套牢无法进一步推高房价，也使得部分客群，因为预见风险而转向其他区域；

　　（2）厦门的客群非常稳定，主要客群是泉州、漳州人和本市游客，次要客群是经济条件好的其他福建人，再次要客群则面向全国，由点及面，辐射效应广，且大陆沿海城市有如此吸附效应的，除了青岛外，独此一家，别无分店；而三亚虽说吸纳了很多东北人，也面向全国，但三亚的客群层次并不分明，且海南其他城市房价处于低位，如陵水、万宁、海口，直接与三亚构成“内部竞争”态势；

　　（3）传统意义上的厦门就是个岛，大家很容易预见到厦门土地资源有限；而三亚虽说身处海南最南端，但海南土地供应却是巨量的。物以稀为贵，厦门房价涨幅自然就快了。

       再来看看广州和深圳。很多人都说北上广深，但自2016年开始，“北上深杭”的口号响起，唱衰广州的声音不绝于耳，甚至有人开始说广州是环深城市。

　　这样的说法其实不无道理。如果单从房价的涨幅看，2010年深圳房价16900每平，广州12500每平，看起来差别不大（实际上，广州有很多的郊区拉低了均价，广州12500每平，意味着核心区房价是要高于深圳的）；而到了2018年，深圳二手均价几乎达到了广州的两倍（实际上，2015年底，深圳均价就已经是广州的两倍，近年来广州补涨、深圳横盘，拉高了广州二手均价）！