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大房企发债扩容，中小房企发债还账，新一轮挤压谁能获利？
2018已然是渐行渐远，转瞬之间2019年便已经过去了近5分之一。时间对每个人都是平等的，而金钱则不然。对于越想借钱的人，借钱成本就越高，对于不那么想借钱的人，借钱成本反而不高。
标普全球评级近期的一份报告显示，2019年全年房企的到期美元债规模为174亿美元。然而年初至今，中国内地房地产企业新发行美元债就已经超过了207亿美元，同比增长36%。这显然已经超出了偿还债券的资金需求，房企们似乎已经开始新一轮的扩表之战。
不过，看似旺盛非凡的美元债市场中，春风得意的却只有大房企们。从2018年10月份以来，标普“BB-”及以上评级的融资成本，与“B+”及以下评级的融资成本之间的平均差距，已经从不足0.3%，扩大至2%。其中评级为“BBB+”的华润置地5年期票据利率为3.75%，而“B+”的当代置业1.5年票据利率高达15%。
虽然在境内公开市场发行债券的成本，要比境外美元债低出一个档次，但开发商们仍然前赴后继的奔赴离岸市场。甚至年初至今房企发行的美元债金额折合人民币后，竟是境内债券金额的三倍有余。
这显然不会是一个简单的算数问题，而所有房地产业内的工作者们，当然知道哪个贵哪个便宜。那么个中原因就在于，境内发行的人民币债券自2016年末开始，就被上交所和深交所限制，不得用来购买土地了。
如果把房地产企业简化成一个工厂，那么土地就是原料，住宅就是产品。借来的钱不能用来买原料扩大再生产，那对这个工厂来说问题就比较严重了。但如果绕过国内交易所，转而面向国际投资者发债，得来的资金就自由得多了。
虽然评级水平、发行成本、与国际市场的接洽程度、期限配置等等，也都是房企在融资中不得不考虑的问题。不过，这些对中小房企来说，能够闪转腾挪的空间并不大。相比于财大气粗的头部房企，手中现金并不充裕，经营状况也并不稳定的中小房企更迫切的想要补上到期债务的窟窿。
而越是急切，说明经营状况越差，信用评级水平也就有走低的趋势，因而利率水平直线走高。自2019年初以来，标普、惠誉、穆迪已经下调了不下5家房企的信用评级水平，最低的一家甚至从“B+”直线下调至了“CCC+”。
当然，对需要还债的企业来说，最重要的还是销售与回款。毕竟债券是需要自己的真金白银来偿还的，所以无论是营运模式、财务管理、商业模式还是品牌指标都是房企们不得不认真对待的问题。
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责任编辑： chenjian
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