地产+教育新模式,碧桂园万科领先起跑！

地产+教育新模式,碧桂园万科领先起跑！总体来说商业还是产业地产都有较大的潜力。不过国内的新运营模式还处在起步阶段！

地产越来越难玩了。

地产人那种怎么下都是好棋的爆棚自信感正在消失，地不好拿、“房住不炒”、业主也不好伺候，这盘“大富翁”游戏开启了hard模式。

与此同时搞商业地产的兄弟们现在也很苦恼，时代变了，百货不好使了，电商又把流量抢走了，现在人都不爱逛街了，这还怎么做?

聪明如地产人，早就学会了借力使力，用各种配套资源来为地产增值，甚至还能发掘新的盈利增长点。文化、旅游、教育、健康、医疗等等，地产似乎什么概念都能加，加什么都能玩出新高度。

在这其中，教育首当其冲。还记得“非京籍孩子上学到底有多难”?教育资源很大程度上被捆绑在了房产、社区和城市之中，它对地产的加成作用十分明显。那如何利用它抓住房地产未来想象?

据明源君的统计，目前TOP20的房企或多或少的都已经进军教育行业。地产界和教育界合作几乎是一种必然，两者之间的合作融合，也并非单纯的场地提供这么简单。

各龙头房企开始向运营赛道转换，为客户提供更为优质的城市生活体验，教育资源成为其中的重要一环。而地产资本的涌入，也正在试图重构中国教育产业的格局。

接下来为你解锁“地产+教育”的各种姿势。

学历教育配套住宅三种模式总有一款合适你

住宅+教育是“地产+教育”的最常见姿势。住宅配套的往往是家长最关心的一种教育资源——学历教育，只要能满足业主们对优质教育资源的需求，效益自然水到渠来：

1)通过教育资源配套促进楼盘销售;

2)教育为住宅带来更高溢价;

3)成功转型教育带来的新的盈利点。

然而，优质的教育资源宛若女神，各地产商的“追女神”姿势也分为三个阶段：

图片一、住宅+教育1.0：“傍”名校

这种最初级的“追女神”办法，适合实力不足的小地产商。在没有任何资源的情况下，地产商只有通过拿到名校附近的地块，并且争取与名校签订协议，获得，来“傍”到名校。

这个常规操作是个十足的“轻资产”，不需要开发商涉足完全陌生的教育行业。但这个操作在实际上，只能为楼盘的销售带来推动作用，而且需要考虑到的是寻求名校的“庇护”其实并不容易，尤其是在教育资源规划严密的一线城市。

二、住宅+教育2.0：“引”名校

稍有实力的房企可以选择这种“中资产”方式，与教育机构合作，各取所长，房企提供空间和服务，而学校则拿出核心的教育资源，优势互补。

这样开发商就变得更加主动了，通过这种合作方式开始与教育行业产生交叉融合，在为土地引来教育资源的同时，还能通过这种方式拿到更低价的土地，产生更多的土地溢价。

三、住宅+教育3.0：“办”名校

而与教育行业产生更为深入的联系，则需要“重资产”模式。这种模式需要有实力的房企持续的投入进教育行业，最终成功打入教育市场，分得蛋糕。

1993年，顺德碧桂园项目卖不动的时候，杨老板搞起了广东碧桂园学校，在媒体上做足阵势，诚招英才大力推广，不仅学校办得成功，楼盘也卖得火热。

2017年5月，碧桂园旗下的教育集团博实乐教育在纽交所上市。2018年第四季度，博实乐教育第一次实现了盈利，归母净利润为1175万人民币。

显然，碧桂园的教育已经开始脱离地产、独立运作，可以算上房企转型教育的成功典范。

校外教育加成商业地产打出差异化又能增加客户粘性

互联网时代，传统商业模式受到冲击，而只能依托于线下进行优质服务的教育辅导行业却长盛不衰，正在成为资金和线下流量的重要入口。与餐饮、儿童游乐体验等一起，教育是当下运营者保证人流量的另一武器。

除此之外，商业形态也不再桎梏于传统的综合形态，而开始向主题化、特色化的方向发展，教育主题的商业综合体成为商业地产打差异的一大方向。

一、社区商业+课外教育，让你的社区大大增值

这一块的新玩法是万科提出来的。依托住宅社区和社区商业，万科成立了自己的社区营地——四点半学堂，主打的是素质教育启蒙基地，是为了解决万科社区以及周边小区儿童的体制外教育需求，特别针对0-12岁的儿童打造家门口、一站式、素质教育服务中心。

这样的社区营地有效解决了孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题，不再局限于“名校+名盘”的卖楼模式，并将教育与其主业紧密结合。

二、购物中心+儿童教育，抓住人流、激活整片商业

增加体验性业态是对线长冲击、提高广场粘性的一种应对策略。儿童早教等体验式业态不仅能为购物中心带来流量，其自身也具有光明的前景，有实力的房企加入战局后，能够发掘出又一利润增长点。

近几年，万达加大了对儿童产业的重视，着力研发儿童综合业态，旗下的早教品牌“宝贝王”正式加入早教行业，与赢在起点、泡泡少儿教育、芝麻街英语等众多儿童教育业态布局品牌进行厮杀。

而在万达集团背后强大的商业地产资源的依托下，其竞争优势也是十分明显了。2017年，万达宝贝王集团年收入14.4亿，已经实现整体赢利。2018年万达的工作报告显示，宝贝王收入20.8亿元，同比增长44.3%;新开业69家宝贝王乐园，早教50家，年度总客流1.99亿元，同比增长了36%。

教育商业综合体教育主题商业解决课外教育痛点

孩子的补习班一个在东一个在西，接送太麻烦?无处停车，接个孩子，就被开罚单了?孩子在上课，门外的你无处安放?教育商业综合体能够解决这些所有问题，击破课外教育的种种痛点：

1) 将教育资源集中在综合体内，统一报名，同一地点，省去家长很多麻烦;

2) 统一进行管理，形成集群，产生品牌效应，进一步保障教育质量;

3) 开设各种配套服务，包括餐饮、娱乐、停车等，充分发挥综合体优势，同时激活这片区域。

教育商业综合体最典型的模式便是教育mall，不仅提供主流教育服务，还配套科学馆、博物馆、影剧院等，提供“一站式”服务，形成一个有机、联动的综合体，满足人们的各种教育需求。

这样的结合shopping mall与少年宫的经营模式，分别被房企和教育机构所实践，例如万科的教育mall和新东方的百学汇。

教育+其他地产业态充分激发教育产业链条能量

如果你觉得以上的“地产+教育”都是小打小闹，教育产业园和教育小镇这样赋能教育产业的打法，或许能够满足你的想象。这种玩法需要强大的教育背景和资金实力，串联起整个教育产业链，抓住“地产+教育”的未来想象。

一、教育产业园，新模式下的产业孵化1)地方主导下的文化教育孵化园

产业孵化是不少地方政府所倚重的，此类模式不同于教育mall需要进驻城市中，教育产业园的选址多在偏远地区，在三四线城市的机会更多，使得地方房企进入的机会增加。

不少教育产业园都是在地方政府的主导下进行布局的：

广东信宜的科教兴城模式、上海(楼盘)市闵行区的紫竹国际教育园区、在苏州(楼盘)城市发展规划下的苏州国际教育园、天津(楼盘)市打造的职业教育改革创新示范园区-海河教育园区等等。

在不同地方政府的规划主导下，教育产业园的定位各不相同，往往是政府已有规划再引进企业进行合作。这虽然在某种程度上降低了企业风险，但如何引进资源，成功孵化出优质产业，并找到有效的运营模式，才是关键所在。

2)政企联合模式，企业主导下的整合顶层资源模式

脱离了政府主导，这一模式需要企业拿出更加强大的教育资源，采取与地方政府合作的方式，聚集起整个产业链条。

新鸥鹏从重庆(楼盘)大学的一个校办企业出身，它的“中国云教育产业园”就采取了与重庆巴南区政府强强联手的模式，在重庆职教城核心发展区，总体规划面积10平方公里，引入了从幼儿园、小学、中学基础教育，到大学教育再到职业教育、终身教育的完整教育体系。

二、教育小镇，各种业态的集大成者

没有止步于教育产业园，新鸥鹏已经探索出教育mall、教育产业园、教育城和教育小镇等多个“地产+教育”产品模式。

在新鸥鹏教育小镇中，除了K12学校之外，还包含了教育产业园、教育mall、住宅等组合产品，形成一个体量巨大、实打实的教育综合体。

在新鸥鹏的规划中，要在全国做10个教育小镇。小镇规模一般在两千亩到五千亩。选址标准为“5711”，也就是主城区人口不低于50万，7000块钱的房价水平，100万方的年成交量，不低于100万1亩的地价。

这样体量庞大的教育项目，需要整合地产、教育等各方面的资源，还要拿出足够的耐心持久投入。因此，对于志不在此的企业来说并不合适，较大的资金投入也将部分中小企业拒之门外。