开封限售令解封背后：房地产已经过渡到平稳阶段

又一个城市放开了新房限售。

7月17日，开封(楼盘)市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。文件中显示，为统筹房地产市场调控，提振市场信心，经百城办例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

这一消息一时引发市场关注。对于上述消息，开封市住房和城乡建设局相关负责人向相关媒体表示：“上述文件属实。”

对于取消限售的原因，上述相关负责人表示：“开封市自从2017年出台限售等房地产调控政策，出台限售政策的初衷是遏制炒房现象。经过两年来的调控，开封市房地产已经过渡到平稳发展的阶段，炒房现象基本得到遏制，所以限售政策并无存在的必要。”

也就是说，在2017年5月15日开封发布史上最强限售令“汴九条”，要求“自发文之日起，凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。对已备案的房屋经批准撤销备案的，冻结该房屋交易资格，满一年后方可上市”两年之后，限售正式取消了。

“取消房屋限售制度充分体现了一城一策指导下的政策微调导向，有助于形成更为合理的住房交易制度，对于促进房源流通和提高交易效率等都有积极作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开封过去执行的限售制度，虽然防范了部分炒房套现的做法，但也限制了部分房屋的流通性，对于市场上的二手房供应等也形成了制约。此次取消限售，真正赋予了购房者房屋转让的权力，有助于后续加快房屋的流通和增加二手房的供应，对于抑制房价本身也是有积极作用的。

统计数据显示，在“汴九条”发布的2017年，开封市房地产开发投资总额273.96亿元，包括住宅投资203.69亿元;施工房屋面积1762.40万平方米，包括住宅1314.80万平方米;竣工房屋面积256.98万平方米，包括住宅207.05万平方米。

严跃进还表示，按照文件来看，过去“退房项目一年内不允许交易”的政策也取消了。此前考虑到退房项目存在炒作嫌疑，所以撤销网签备案的房源1年内不允许重新进入交易市场。现在制约减少，有助于退房项目的重新交易，可以减少房企的库存压力。

开封统计局的数据显示，2019年年初至5月底，开封全市房地产项目入库共38个，计划总投资383.84亿元。

开封房价走势(2016.9~2019.6)

吉屋网数据显示，自2016年9月开始，开封市新房、二手房均价由5000元/平方米开始快速上涨;2017年6月“汴九条”发布之后，新房、二手房均价分别达到7349元/平方米、6388元/平方米。在这之后，随着限售政策的深入，二手房价格稳中有升，波动幅度不大，新房价格波动略大，均价在2018年6月达到高点的9046元/平方米，随后开始下降。2019年6月，开封全市新房均价为8657元/平方米、二手房均价为6960元/平方米。

新房价格分布

二手房价格分布

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，“汴九条”中的限售政策主要以稳定市场、控制房价、约束房企为主。限售令颁布后开封市场热度有所下滑，之后保持低位运行。经过两年多的调控时间，开封房地产市场流动性及活跃度处于“冰冷期”。在2019年部分城市调控加码，市场预期有所改变的大环境下，取消“限售”确实能够提振市场信心，提高房地产市场活跃度。

严跃进分析称：“开封取消限售一方面体现了务实的政策导向，即基于市场动态来决定政策的微调;另一方面也体现出近期房企销售压力增加，部分三四线城市市场略有疲软的现象，通过松绑利好供求关系的缓和。这与打响取消限售第一枪的菏泽类似，同时也不排除后续有其他城市跟进，即部分城市也会在限售等政策上有松绑。”