城改的潮退调控趋严后 太原楼市现在进入“横盘期”

城改潮退、调控收严后，太原楼市进入“横盘期”。

自去年5月出台限购措施至今，一年多的时间里，太原楼市经历了由热变冷的“化学”反应。特别是时钟拨到2019年，太原楼市陡然走低，销量降幅明显。

“2019年上半年，感觉太原房地产市场渐入冬季一般。”太原房地产市场研究人士刘明(化名)对中国房地产报(微信ID：china-crb)记者表示。

来自朗润智业的数据也印证了上述说法。继2018年太原楼市成交面积与成交额双双突破千亿规模后，2019年上半年商品房供应面积仅为429万平方米，同比下降31%;成交面积299万平方米，同比下降29%;成交金额413亿元，同比下降23%;成交均价13516元/平方米，同比增长9%。同时，2019年上半年住宅市场供求量同环比降幅均超过20%。

山西朗润智业房地产信息咨询有限公司研究员刘伟娜预判道，“全年商品房市场恐再难续千亿量级，我们预估今年的成交量约在700万到800万平方米。”

实际上，太原楼市曾经有过大发展期，前几年太原启动了城中村改造计划，不仅加速了城市化建设，也推动了房地产市场发展，一大批地产企业涌入，市场热极一时。

但随着城中村改造临近尾声及太原房地产市场调控，太原楼市随即进入“横盘期”。

“横盘”

2018年上半年，因太原楼市涨幅过快，5月9日，住建部就房地产市场调控问题约谈太原市政府负责人，随后的5月14日，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》(并政办发〔2018〕23号)，这标志着太原市“限购令”正式落地。

“从去年限购后，2018年上半年市场还很火热，2018年下半年供需开始有所下滑;到了今年上半年市场不是特别好，去化一般，感觉太原房地产市场渐入冬季。”一位太原房地产市场研究人士刘明(化名)对记者表示。

来自朗润智业的数据也印证了上述说法。继2018年太原楼市成交面积与成交额双双突破千亿后，2019年上半年商品房供应面积仅为429万平方米，同比下降31%;成交面积299万平方米，同比下降29%;成交金额413亿元，同比下降23%;成交均价13516元/平方米，同比增长9%。同时，2019年上半年住宅市场供求量同环比降幅均超过20%。

对比2017年、2018年太原房地产市场形势，山西朗润智业房地产信息咨询有限公司研究员刘伟娜对中国房地产报记者也表示，“太原房地产市场发展的最高峰在2017年，该年总的成交量是1022万平方米，成交金额1066亿元。可以说，2017年整个市场量价走势都是突飞猛进的。到了2018年，市场整体成交量有所下降，但依然保持高位，总成交金额达1079亿元。今年，房地产市场的火热程度已经下来，比如上半年成交量仅有300万平方米，还不到去年40%。”

“全年商品房市场恐再难续千亿量级，我们预估今年的成交量在700万到800万平方米。”刘伟娜进一步分析表示。

不过，中国房地产报记者发现，尽管市场持续下行，供需同比下降，但太原土地市场却表现异常。

朗润智业数据显示，2019年上半年土地供应量远超2018年同期，成交量逼近2018年全年。具体而言，2019年上半年土地供应主力均为城改用地，其中供应建筑面积城改用地占比84%，成交建筑面积城改用地占比76%;2019年上半年土地单价为592万元/亩，同比上涨3%;楼面价2745元/平方米，同比上涨24%;溢价率15%，同比上涨107%。

与此同时，来自中国土地勘测规划院与城市地价动态监测组联合发布的《2019年第二季度全国主要城市地价监测报告》的数据也佐证了上述市场表现。报告显示，太原市综合地价环比增速8.37%，同比增速15.36%;住宅地价环比增速10.33%，同比增速19.19%，四个指标均位列二线城市榜首。

土地市场的火热与商品房市场的冷清形成了明显反差。为什么会存在这一现象?刘伟娜对中国房地产报记者分析称，“从数据上看，它确实比较火热，主要是今年城中村改造用地集中确权有一个小高峰原因。城中村改造一般先和政府签框架协议，普遍情况下会过一到两年，土地才能确权，不排除有些项目比较快。今年上半年确权比较多，这只是数据层面的反差。”

对此，一位TOP10房企太原分公司土地投资部的工作人员李瑞(化名)也表示，城中村改造确权分两个阶段，先确权到城中村村委会名下，然后通过公开市场招拍挂确权到开发商名下。“城中村改造从签约到土地挂牌有一到两年的周期。比如，旭辉2016年进入太原市场，之前一直在做一级土地整改，可能这一两年土地手续刚走完，就到了土地挂牌时间了。”

“下半年也不会比上半年好到哪里去。价格跟供应量、供应结构挂钩，下半年可能刚需盘供应比较多，刚需盘价格也会随之稍微下降。”李瑞预测。

接近尾声的城改

太原市原市长耿彦波主导的城中村改造与棚户区货币化安置推动了近几年太原房地产市场的迅猛发展。

多位太原房地产市场人士在接受中国房地产报记者采访时称，太原房地产市场近些年来取得较快发展很大程度归功于城中村改造政策。

“太原2017年这一波房价上涨与城中村改造、棚改货币化安置的确有很大关系。很多城市都是这样，像河南中部大多数城市都是这种因素造成的房价上涨，当然也有一些政策宽松的因素。”刘伟娜分析。

上述太原房地产市场研究人士刘明也认为太原市原市长耿彦波主导的城中村改造与棚户区货币化安置推动了近几年太原房地产市场的迅猛发展。在此期间，太原释放了大量刚需用户，但现在无论在供应上还是需求上都已经逐渐平稳下来。

对于太原城改来讲，耿彦波是一个绕不开的关键性人物。2013年，耿彦波到任太原市市长。2015年，太原的城中村改造拉开序幕。耿彦波亲任城中村改造领导组组长，作为城改主要“操刀人”。

当年3月2日，太原市召开城中村改造动员大会，明确了城改的实施计划和推进措施：力争用五至六年时间全部完成170个城中村改造任务。

彼时，对于这项城改攻坚战，太原市政府的决心与力度空前。该工作甚至写进《太原市住房和城乡建设“十三五”(2016年～2020年)规划》中，提出力争到2020年完成全部170个城中村整村拆迁任务，同步推进改造建设。

城改5年间众多房企竞相涌入太原拓展市场，陆续进入的有富力、恒大、万科、融创、旭辉等30多家。在这期间，太原房价快速上涨，从2013年的均价6000元～7000元/平方米开始拉升，目前已经站在了均价13000元～15000元/平方米高位。

时至今日，对于耿彦波推动的城中村改造成果，多位太原市场人士持肯定态度。

“耿市长这几年在城市基础设施建设上下了很大功夫，改变了城市的形象与风貌。以前没有环线、没有高架、晋阳湖没有开发，现在的城市基础比前几年已经有了大幅度改善。与此同时，基础设施建设也带动了土地增值。”太原市房地产市场研究人士刘明表示。

随着2019年1月，任职太原市市长近6年的耿彦波正式告别，他一手推动的城中村改造也随之接近尾声。

“今年到了一个节点性、关键性转折年份。耿彦波作为太原城改的主导人物已经退休，城改也将接近尾声。”刘明表示。

“现在中环内城改基本上都确定得差不多了，当然还有一些土地延迟供应。”刘伟娜坦言。

李瑞也认为太原的城中村所剩无几。“今年在慢慢减少，仅仅还有个别城中村。太原在2014年～2016年集中签约的城中村比较多。”

据中国房地产报记者了解，近年来，城中村改造成为太原土地市场供应的主力，几乎占到土地供应的60%～70%。“今年上半年确权土地更是占到了76%，这或许是最后的小高峰。”刘伟娜表示。

当城改接近尾声，太原土地市场又是怎样一种局面?

“尽管除了城中村改造，还有合作开发、收并购、公开市场招拍挂这几种供地方式，但太原公开市场招拍挂土地很少，一年下来，也就两三块地，因此房企争抢较为激烈。比如去年太原煤气化(000968)公司的土地报名就比较多。”李瑞这样说，“除了城改用地，长期以来，太原拿地都非常难，做土地投资口的，一年还不容易拿到一块地。”

与此同时，耿彦波的辞任也让城改政策的延续性受到关注。“目前的状况是即便已经与房企签了的城中村改造项目，也不像以前推进的那么顺利。去年富力签的大马、小马村，远大签下的王村、寇庄，这些项目现在还都没有拆迁。如果项目推进到销售环节估计要等到两三年以后了。”刘明担忧道。

中国房地产报记者在走访太原房地产市场普遍关注的“明星”城改项目大马、小马村时发现，两个项目至今未见拆迁动向。“前段时间听到消息是小马村先拆，大马村后拆，但现在一直没有见动静。”一位大马村村民对记者说。

下一个经济增长点

“太原是一个非典型性城市，除了此前城中村改造，太原目前尚未形成新的规模经济增长点。”一位长期观察太原楼市的媒体人这样对记者表示。

事实上，2019年以后摆在太原面前的一个无法回避的问题是，随着太原城改收尾，这座城市下一个经济增长点在哪儿?

多位太原房地产人士也向记者表达了对这座城市发展的顾虑。“太原只是一个弱二线、强三线城市，没什么产业，煤炭产业衰退后，整个山西经济都不怎么好，一直以来都处在转型期。耿市长执政那几年，靠基建与房地产支撑着城市的发展。”李瑞这样表述。

“在山西省内，太原只对于晋中有核心吸附能力，其他区域人才与产业的吸引力不强，晋北的人才跑到北京(楼盘)了，晋南的人才跑去郑州(楼盘)了。”刘明对记者表示，“如果没有新的触点与强加剂，太原房地产市场很难会再出现爆发式增长。”

事实上，政府主导的政策方向已经悄然发生变化，正在从此前城中村改造转向外环与产业经济发展。“太原整个城市是南北长条形的布局，城改退出后，太原或会向晋南或晋北外环及太原周边卫星城拓展。城中村可能还会有些，但不会成为主流了。”刘明分析。

“耿市长辞任后，新任市长李晓波在推综改示范区。”李瑞表示。

综改示范区被市场人士认为是继城中村改造后的又一经济增长点。

公开资料显示，2010年国务院批准设立山西省国家资源型经济转型综合配套改革试验区;2016年下半年，太原着重重提综改方案，举全省之力建设综改示范区，通过北部、中部、南部产业布局，带动太原产业转型及城市发展。

综改示范区由高新技术开发区(学府产业园区)、太原经济技术开发区、太原武宿综合保税区、晋中经济技术开发区等四个国家级开发区，太原工业园区、山西榆次工业园区、山西科技创新城等3个省级开发区及山西大学城共8个产学研园区整合而成，并向南、向北建立扩展区，总规划面积约600平方公里，将重点打造先进制造、新能源、新材料、电子信息、健康医疗、文化创意等6大专业化产业园区。

“推进综该示范区的招商引资，这或许是太原下一步经济支撑点。”刘明表示。