调控之下房企何去何从？

　　一个行业的滚滚洪流将去向何方，从赛道龙头身上可见端倪。

　　“融资新规改变了房地产行业的底层逻辑，新形势下，地产行业迎来好公司和头部公司的‘盛世年华’，远不是大家想象的已无发展空间。”在3月12日举行的2020年度业绩会上，融创中国董事局主席孙宏斌直言。

　　一语惊醒梦中人，但并非所有参赛者都能乘上这股巨浪。自2020年下半年以来，房地产相继迎来融资新规、房贷集中管控、供地制度调整等巨变。孙宏斌认为，在全新的逻辑下，地产界很多企业面临出清。

　　经过多年试炼，融创则向市场表明，自己已是适应新规则的“好舵手”。2020年，融创营收高达2305.9亿元，归母净利润创历史新高，账面现金超千亿;以“三道红线”标准衡量，融创更是快速降到了“黄档”。

　　超预期的市场表现，引发多家机构看好融创估值的提升空间。凭借“地产+”多元赛道的加持，融创有望成为具备全面竞争优势、广阔增长空间的标杆房企，在夯实地产主业的同时，与城市共建美好生活。

　　快速降杠杆的“模范生”

　　年报发布前，市场最关心的莫过于，融创能否站到融资新规的安全区间。3月12日，结果揭晓，融创两项指标达到“三道红线”标准，超预期降至“黄档”。

　　所谓“三道红线”，即剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，触线房企的融资将受到严格限制。监管划下红线，意在稳住房企债务增速，严控房地产金融风险。

　　“房地产的钱占整个金融体系30%以上，加上其他行业用房地产做抵押则达50%以上。如果这个行业不调控，对金融系统影响太大了，也涉及老百姓(603883,股吧)的幸福感。”孙宏斌认为。

　　新规流出后，地产行业一片风声鹤唳，融创则更早嗅到风向。早在2019年下半年起，融创便主动执行降杠杆、优化资本结构的战略;2020年继续严控拿地质量和节奏，加速销售、缩减债务，快速优化资本结构。

　　数据显示，截至2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%;非受限现金短债比提升至1.08，较2019年末大幅提升0.51;剔除预收款项后的资产负债率降至78%，较2019年末下降5.6个百分点。

　　融创成功“降档”的砝码在于加强回款、缩减债务。以现金短债比为例，因年内经营业务现金流入达737.1亿元，期末融创非受限制现金约987.1亿元，比2019年末多出250亿元，短期债务则较同年中期大降34.9%。

　　与此同时，因借贷总额较2019年末下降约188.3亿、现金余额及权益总额大幅增加，致使其净负债率同比大降76个百分点。管理层表示，最后一项剔除预收款项后的资产负债率指标，会在2022年提前达成。

　　具体措施上，融创将通过坚持高标准拿地，审慎把握公开市场机会，同时发挥公司在并购、产业合作上的优势获取土地;在财务层面，继续保持均衡稳健，推动资本结构持续优化，加速满足央行的管控要求。

　　优化资本结构后，融创的融资成本也显著下降，期末新增有息负债加权平均成本较2019年末下降2.1个百分点。融创表示，目前集团营运资金充裕，具有足够的抗风险能力，可支撑未来业务的增长。

　　夯实地产主业根基

　　降杠杆成效超预期，根源还在于融创有地产主业的强大根基。

　　2020年，融创合同销售金额5753亿元，稳居行业第四，55个城市销售排名进入前十。其中，杭州销售金额超400亿元，重庆、武汉销售金额超300亿元，17个城市销售金额在100亿~300亿元之间。

　　地产销售多年来居于行业前列，离不开融创对产品力的精细打造。2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，升级户型、社区、服务等方面的功能，产品力保持行业领先。

　　更重要的是，卓越的拿地能力以及对于行业的把握，使得融创能精准踩在城市轮动周期上。高质量的土地储备，确保融创可顺利推货并迅速去化，保持销售稳健增长，进一步释放经营现金流。

　　2020年，融创未停下添粮加仓、未雨绸缪的脚步，融创总土储面积约78%位于一二线城市，平均土地成本4270元/平方米。2021年，融创全年可售货值预计超9000亿，其中超78%位于一二线城市。

　　保持既定拿地节奏的同时，土地市场新规，则对融创等龙头房企形成新的利好。自然资源部相关负责人表示，今年重点城市要稳定合理增加住宅用地供应，同时对住宅用地集中公告、集中供应。

　　孙宏斌认为，“两集中”制度的初衷是管政府，意在保证土地市场的透明度，让企业对热点城市供地数量有所预期。“短期内不会造成热点城市土地供应下降，下半年或明年对市场影响可能会比较大。”

　　市场巨变之际，反而是行业龙头巩固优势的时机。“头部企业每年都保持一定的拿地量，只是会根据出地时间，在时间点分布上有所调整。”孙宏斌称，融创在重点城市有优势，可准确判断项目优劣，拿到合适的地块。

　　如今，融创58个城市的分公司负责120个城市，可抓住板块轮动的机会;在收并购方面融创有多年经验，能看准市场潜在机会。公开市场、收并购和产业项目多方发力，为融创今年实现最低6400亿销售额奠定基础。

　　“地产+”布局优势凸显

　　如果说降杠杆、促销售是为守住根基，对“地产+”多元赛道的布局，则是融创基于行业趋势做出的前瞻性选择。

　　“2021年，地产行业的销售规模有望突破18万亿元，突破20万亿元也只是时间问题。”孙宏斌认为，房地产行业进入了好公司、头部公司的“盛世年华”，好日子刚开始，远不是大家想象的已无发展空间。

　　但是，要分享这一盛宴，仅靠此前的房开逻辑已行不通。“接下来，地产行业将进入团队执行力、产品质量、‘地产+’等综合实力的比拼年代。”孙宏斌直言，行业全新逻辑下，融创拥有了突出的优势。

　　以其旗下物管板块为例，2020年11月19日，融创服务(01516.HK)成功登陆港交所，并于2020年录得营业收入46.23亿元，同比大增63.5%;归母净利润6.20亿元，同比大增129.8%，三年复合增长率达152%。

　　这是融创“地产+”布局蓬勃生命力的缩影。2020年，融创文旅通过开放式经营、主题夜游等经营策略，疫情后业绩得到快速恢复，全年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达6.27亿元，同比大增311%。融创文旅业态之一的融创冰雪依托四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。

　　融创文化也在2020年取得长足发展。其间，融创文化不断完善业务布局，坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容制作。

　　“公司到了这个阶段，规模和增长不是最重要的，未来要的是整体综合竞争力。”融创中国行政总裁汪孟德说。融创将坚持以地产开发为核心主业，提升“地产 +”业务竞争优势，成长为具备广阔增长空间的优质房企。