小阳春真的来了！

　　前天看到武汉控房价的一个消息，规定今年新房、二手房房价涨幅不超过5%。

　　当时我就感觉，武汉真聪明。

　　特别是跟南昌比起来，太有智慧了。

　　这就是主动当好学生的正确姿势，在全国坚定调控房价不动摇的旗帜下，谁还敢放松调控，真的就是傻乎乎往枪口上撞。

　　至于怎么实现5%，那就靠市区和郊区如何去平衡均价了，本来这轮行情也是分化的，多卖掉郊区的楼盘，拉低一下均价就好。

　　不管最后能不能调控到5%以内，最起码把这个态度端正好，先把目标树立起来就值得称赞。

　　因为5%的目标，是统计数据里全国各个城市每年房价可以上涨的红线，超出就要升级调控。

　　我们回顾之前的城市，提出过要把房价控制在5%以内的城市，典型的就有深圳、东莞、厦门。

　　但当行情启动之后，大家只顾着买房了，好像都忘记了这个目标。

　　最后热点片区，房价实际上Z的幅度也远超这个目标。

　　如果是统计上也没办法控制在5%的目标以内了，那就离升级调控不远了。

　　听懂我意思了吗?

　　我最近听武汉的同学说，武汉光谷东的楼盘可是热闹的很哦。

　　很多城市的楼市都在回暖了，连冰冻了四年的郑州都解冻了。

　　我看了米宅到郑州7个区域25个楼盘全面做的调研发现，大部分的楼盘都有小Z，相比去年或者年初大多Z幅是500元/平米左右，管城区的Z幅偏大。

　　Z了几百块，把郑州地产圈的人可激动坏了，漫长的四年冬天总算要过去了，温暖的春天终于来了。

　　但楼市就是这样，大家都是买Z不买跌，跌的时候不买，一旦启动了，就立刻跟风买，害怕后面还要Z，所以行情传开了，速度就会加快，所以往往是牛短熊长，熊四年，牛一年。

　　上海的热度也开始传递到了环沪地区，昆山、花桥、嘉善的成交都在上升。

　　BJ三月份二手房成交量预计在2.1万套，下面这个图是截止到昨天的，再加今天和明天2000套左右，整个一季度预计在5.2万套。

　　之前很多人不是问我说BJ今年一二月的成交量下滑了吗?行情是不是不行了，一二月查违规贷款，有些人被吓了，再加上过年，成交量下降一点很正常。

　　我还看到有些人预言BJ今年的房价要D，后面肯定会打脸的。

　　目前限竞房库存全部未上市的只剩下4.5万套左右了，而且大多在五环外，已经快速在去化了，后面选择机会越来越少。

　　新上市的更多是不限价的商品房，地价又都上升了，很难不带动二手房，目前总的库存还在6.5万套左右，大家还有机会选，抓紧机会。

　　今年行情会很不错，我预计全年的二手房成交量在20-25万套，因为压抑了3年的需求需要释放。

　　我今天早上看到克而瑞一季度的成交数据，不论是环比还是同比，都非常亮眼。

　　当然，比2020年好并不稀奇，毕竟去年一季度有疫情。但比2019年好就说明行情确实好转了。

　　前2月，80个重点城市商品住宅成交面积7674万平方米，较2020年和2019年同期分别增长128%和45%。

　　像西安比2019年还差，是因为西安2019年的行情本身就很热。

　　整体来看，3月全国9个重点城市二手房成交体量为746万平方米，环比增长91%，同比增长72%。

　　从日成交数据具体来看，成都、杭州、青岛、厦门等城市开启“小阳春”，环比均超100%，其余各城市同、环比也有不同程度增长。

　　仅大连、深圳同比仍未转正，其中大连成交持续低迷，3月成交体量仅7万平方米。

　　深圳在2月对二手房限价后，银行贷款采用政府指导价，比市场价低不少，相当于降杠杆，市场立刻出现了冰冻。

　　我最近让助理去全深圳跑一圈，还没跑完，等清明节后跑完了我再跟你们说下行情。

　　目前，全国已有深圳、东莞、成都、无锡提出来二手房要建立政府参考价机制。

　　当然，真正形成威力的还只有深圳，因为只有深圳把所有小区都定了参考价，并要求银行按照参考价贷款，其他城市还只是提议，还没有行动。

　　如果真的像深圳这么干，对二手房是百分百有影响的。因为就相当于降杠杆了，房价本质上就是靠杠杆Z起来的，你没有杠杆，还Z什么。

　　深圳下降不奇怪，我说了，深圳这一轮行情已经Z完了，去年疯了一年，还不满足吗?该调整了，不然不正常了，要的是长牛而不是疯牛。

　　每次深圳都最先Z，最先进入调整期。

　　然后就是其他城市跟着来。

　　记住了，房地产周期，涨跌周期，逃不过的周期。

　　能不能把握住周期，踩准周期，就看你有没有胆识，你踩准了周期，可以少走很多弯路，踏错了周期，又得多奋斗好几年。

　　我最近天天忙着做课程，昨天我助理去成都了，我还得抽空出来写稿。

　　课程总算快做完了，就是希望帮助大家能把握住涨跌周期，教会大家如何判断周期信号，并且学会如何选房。写完文稿还要录成视频。

　　期待一下吧，花了我很多心血，绝对不会让你们失望的。

　　另外，之前答应大家写的三四线城市城市分析一直还没有发出来，是因为想去调研一下再写，这样更真实可信，可能要等我清明节之后了。过完清明我想去浙江的三四线调研一下。

　　因为最近碧桂园的报表我上周也写了，业绩下滑很厉害，昨天我跟另一家龙头房企的高管交流，他们说碧桂园的战略方向很可能是错的，只有强三线会比较好，以后差的三四线会越来越艰难。

　　所以现在大房企的战略方向都是坚定的回归一二线和强三线，而且在三线也是集中在好的地段，以后地段分化也会很明显。

　　买房确实不能乱买了。