中指院：一季度5家房企销售额破千亿

　　4月1日，《中指市场形势及企业研究成果分享会》在中指研究院总部召开，本次分享会以电话会议及网络直播的形式进行，会议通过3房网、中指云、土地云平台同步线上直播，来自房地产和金融机构的代表参与了会议交流。

　　(一)中指指数高级分析师马琛：近期楼市政策及一季度房地产市场总结

　　1. 房地产市场政策

　　2021年政府工作报告：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

　　《“十四五”规划纲要》：3月13日，全国人大通过《“十四五”规划纲要》。其中，最重要的就是实施房地产市场长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。而“完善住房市场体系和住房保障体系”，是实施房地产长效机制的重要保障。“房子是用来住的，不是用来炒的”自2016年中央经济工作会议初次提出，今年将这一表述列入《“十四五”规划纲要》，充分表明房地产远离投资属性，回归民生属性是大势所趋。未来五年或更长时间内，“房住不炒”都将是房地产调控的基本原则和底线。另外，强调“建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”，未来，土地、金融、财税等方面的政策将有所侧重，进一步发挥其在促进房地产市场健康平稳发展中的积极作用。

　　近期，上海、杭州、嘉兴、成都、西安等城市加码楼市调控。整体来看，本月多数城市出台的楼市调控政策以“打补丁”为主，是对各地之前楼市调控政策的补充，内容涉及加强住宅用地供应管理、限购、限售等方面。另外，部分城市提出要建立和完善住房和土地联动机制，特别是房价地价联动机制，土地端的调控作用将进一步显现;继深圳之后，东莞、无锡、成都、西安等城市明确将建立二手房价格发布机制，二手房市场预期的稳定也将得到更多关注。

　　房地产金融监管继续从严。中央层面，3月22日，央行召开全国主要银行信贷结构优化调整座谈会。3月26日，银保监会、央行、住建部发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。地方层面，北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为，审查范围持续扩大，审查力度持续加强。同时，在成都和西安出台的新政中，也都提及了防范经营性贷款违规流入房地产领域。二季度，企业端、银行端和个人端的资金监管均将持续强化，伴随住房信贷环境的收紧，短期个人房贷利率仍存上行预期。

　　2.房地产市场形势总结

　　价格方面，整体来看，2021年一季度全国新房价格总体平稳，二手房价格整体稳中有升。根据百城价格指数，一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.77%，较去年同期扩大0.59个百分点，但仍处近五年同期低位;3月百城新建住宅价格为15916元/平方米，环比上涨0.20%，与上月持平，涨幅连续45个月在0.60%以内。二手住宅价格方面，一季度累计上涨1.05%，较去年同期扩大0.48个百分点;3月百城二手住宅价格为15654元/平方米，环比上涨0.44%，涨幅较上月扩大0.16个百分点，已连续16个月环比上涨。

　　市场供需方面，年初，“就地过年”导向下，房企及时调整策略，积极营销，据初步估算，2021年一季度，20个代表城市商品住宅月均供应面积约1340万平方米，同比增幅超五成，较2019年同期增长近两成，绝对规模创历史同期新高。在重点城市供应持续走高的影响下，重点城市商品住宅成交保持一定活跃度。据初步估算，在去年低基数影响下，一季度商品住宅月均成交面积同比翻倍增长。

　　二季度市场形势预判：二季度随着供应端的改善，市场需求将进一步释放。而部分热点城市调控政策加码后，政策效果将逐步显现，叠加低基数效应减弱，二季度全国商品房销售规模同比增速将有所收窄。

　　(二)中指指数高级分析师孙晓一：2021年中国商业地产市场分析与发展趋势展望

　　1.中国商业地产市场宏观环境分析

　　2020年中国经济受到较大冲击，现代服务业增长有力支撑了经济复苏。经济运行持续稳定恢复：2020年，我国GDP为1015986亿元，迈上百万亿元新台阶，按不变价格计算，比2019年增长2.3%。2020年，除批发和零售业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业外，其他行业均实现正增长。其中，信息传输、软件和信息技术服务业增加值增速为16.9%;金融业增加值增速为7.0%。

　　受疫情影响，短期消费下滑，收入增速放缓，目前仍然疲软，但恢复较快。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年，全国网上零售额比上年增长10.9%，增速比前三季度加快1.2个百分点。2000-2020年，我国城镇人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入增长推动了消费需求的提升，但完全恢复仍需一段时间。

　　2.2020年中国商业地产市场表现

　　2020年，全国300城商办用地推出、成交均连续增长。2020年，全国300城推出与成交土地宗数分别为5734宗和4821宗，较2019年同比分别增长5.8%和10.2%。近些年，全国300城商办用地规划建面逐步走高。2020年，推出端、成交端均达到近三年最高点。一线城市商办用地成交规划建筑面积为1375万平方米，同比增长87.0%。二线城市商办用地成交规划建筑面积为9456万平方米，同比增长7.4%。三四线城市商办用地成交规划建筑面积为14351万平方米，同比增长0.6%，增幅较2019年收窄10.5个百分点。

　　新开工面积不断递减，存量时代运营价值凸显。2014年以来，商业地产进入去库存阶段，商业营业用房新开工规模持续下降。1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，到12月累计降幅收窄至-4.9%。2013-2014办公楼新开工面积达到近十年最高点，而后面临去库存压力，新开工面积持续下降，但2019年新开工面积迎来一波高峰。2020年，全国办公楼新开工房屋面积为6604万平方米，同比下降-6.8%个百分点。潜力突出、风险可控的二线城市成为企业现阶段防控风险的重要选择。2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55。

　　商铺、购物中心、写字楼租金持续下跌，但跌幅收窄。2020年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平持续下跌，其中商业街环比跌幅更大，上半年和下半年跌幅分别为2.41%、0.52%，重点商圈上下半年跌幅分别为1.09%、0.25%。2020年，全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金呈现持续下跌趋势，其中二季度环比下跌1.54%。随着疫情影响减弱，三四季度写字楼租金跌幅收窄。

　　百强企业经营规模增长放缓，经营质量保持平稳。2020年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为427.3万平方米，同比增长12.7%，增幅较2019年收窄5.0个百分点。受疫情影响，代表企业重点项目的平均出租率普遍出现下滑，部分企业代表项目整体出租率降至90%以下。资产证券化规模不断扩大，底层资产以一二线城市零售商业和写字楼为主。

　　3.2021年商业地产发展趋势与机遇

　　新业态与新模式不断出现，激发商业地产市场活力。零售物业通过合理配置“体验式”业态比例，特色主题打造差异化竞争优势。“首店经济”等创新模式不断激发商业地产新活力。

　　城轨建设带来以TOD模式为载体的商业地产开发机会。TOD开发实现城市土地集约利用，带来区域商业价值的提升。轨道交通建设提速，TOD项目规模增长，商业地产迎来新的发展机遇。

　　城市更新唤醒存量活力，为商业地产市场创造新的生长空间。城市更新可以提高核心城市的存量价值，为商业地产市场带来新的发展机遇。头部房企通过城市更新盘活地区商业已经取得了丰富的成功经验，未来城市更新将为商业地产市场带来广阔空间。

　　商业运营服务业务掀起分拆上市热潮，资本助力企业稳健发展。商业地产市场逐渐进入存量时代，轻资产运营受到企业青睐，推动商业运营服务业务分拆上市。短期分拆上市热度仍将持续，商业地产资本市场充满机会。

　　(三)中指企业研究研究副总监刘水：2021年3月房企经营业绩解读

　　1.房企销售情况

　　2021年1-3月，TOP100房企销售额均值为307.8亿元，增长率均值为104.1%，1月为112.0%，2月为136.2%。销售额破千亿房企5家，百亿以上房企76家，较去年同期增加32家。其中，碧桂园、万科、恒大、保利、融创超千亿。

　　分阵营来看，第一阵营(500-1000亿)共10家，销售额增长率均值为100.1%。第二阵营(200-500亿)有33家企业，销售额增长率均值为108.2%;第三阵营(100-200亿)和第四阵营分别为28家和24家，销售额均值分别为131.3亿元和86.9亿，同比分别增长104.5%和117.7%。

　　2.房企合作情况

　　房企密集开展战略合作，促进优势互补，实现共同发展。绿地集团与南昌市政府、江西国控集团签署《打造大基建产业投资集团合作框架协议》，拟打造千亿级规模的大基建产业投资集团;世茂海峡与上坤集团达成战略合作，就粤港澳大湾区及广西市场的投资拓展展开合作;实力民企融侨集团与大型国企福州城市建设投资集团强强联合，推动构建国企+民企融合发展模式;万科集团与中交集团将在土地开发、城市综合体、产业园区等领域开展深入合作，补齐产业链;平安不动产与俊发集团将重点围绕城市更新这一新型城市发展命题发挥优势、资源互补，共建“1+1>2”的共赢局面;融创与华住成立合资公司，共同布局高端酒店市场。

　　3.房企融资情况

　　2021年3月，信用债与海外债发行规模呈现分化趋势，两者发行规模差额拉大。相较于海外债，房企更多发行国内信用债进行市场融资。具体来看，3月房地产信用债发行规模为714.41亿元，相较于2月190.71亿元大幅增长;3月内地房企海外债发行规模为153.5亿元，相较于2月290.89亿元降幅达到89.5%。从融资成本来看，信用债融资成本下降，海外债融资成本上升;其中信用债平均利率为4.51%，环比下降0.81个百分点;海外债平均利率为7.92%，同比上升1.29个百分点。

　　4.房企拿地情况

　　1)2021年1-3月，TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7%。TOP100门槛值为14亿元，与去年同期保持一致，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为59.0%，比重有所下降。

　　2)房企拿地分化显著，50家代表企业3月拿地额与去年同期略有增长。2021年3月，50家代表房企拿地总额与去年同期小幅增长4.2个百分点。3月，受“22个重点城市土地供应两集中”政策影响，代表企业拿地规模均受不同程度影响。滨江集团(002244,股吧)、广州地铁等企业区域深耕，单月拿地金额受政策影响较大;保利发展、中海地产等企业全国化布局，受影响较小，3月拿地额均超100亿元。

　　3)从招拍挂市场来看，50家代表房企招拍挂拿地权益金额占比继续上升。2021年1-3月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为87.8%，较上年同期增长近10个百分点，较1-2月亦有小幅上升，企业偏爱独立拿地，可以保持更多利润空间。其中前10阵营企业和11-30阵营企业权益金额占比均出现显著上升，分别上升13.7和14.1个百分点，31-50阵营企业在招拍挂市场更倾向于合作拿地，权益金额下降4.5个百分点。

　　4)从城市等级来看，一线城市占比有所下降，城市群中长三角热度有所下降。从布局城市等级来看，50家代表房企2021年1-3月在二线城市和三四线城市的投资面积占比依旧基本持平，分别为48.2%和47.2%，但一线城市占比有小幅下降。从布局区域来看，企业依旧热衷于在长三角拿地，占比为36.2%，但相较1-2月，该占比有所下降。粤港澳大湾区次之，占比为7.8%，长江中游和成渝城市群占比分别达7.0%和6.9%，比例变化不大。

　　5)从拿地城市来看，房企杭州拿地规模持续扩大，拿地城市区域较为分散。2021年1-3月，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，杭州继续以累计优势占据首位。TOP10城市中，区域较为分散，除杭州、苏州、温州和南京为长三角城市外，其余6城市涉及成渝、中西部、京津冀等多个城市群。百强TOP30企业重仓布局一二线热点城市。2020年百强前三十企业在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。22城中杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受百强TOP30房企青睐。

　　(四)中指土地运营总监张凯：一季度土地市场回顾及二季度展望

　　1.一季度土地市场概况

　　2021年1季度土地市场保持了良好的态势，全国300个重点城市1-3月份各类用地推出4.4亿平方米，同比增加3.8%;成交3.8亿平方米，同比增加4.9%。住宅用地方面，推出1.8亿平方米，同比下降0.4%;成交1.5亿平方米，同比增加8.4%。从价格来看，各类用地成交楼面均价达2527元/㎡，同比上升15.4%;住宅用地成交楼面均价达5145元/㎡，同比上升13%。

　　2.“两集中”政策实施影响

　　对房企影响：(1)资金压力骤增集。招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金，客观上集中供地将分流企业资金，热点宅地的溢价率或将回落。地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善。(2)投资难度加大。面对单次大量供地时，需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。22城多为房企的战略布局城市，供地节奏趋同背景下，房企需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判;(3)土地集中出让可能造成项目集中入市，竞争加剧;(4)市场周期或将重塑。以往企业通过研判城市运行周期，希望实现逆周期拿地，但集中供地可能打乱市场现有周期，后期投资逻辑的建立有待进一步观察土地集中供应后市场实际反馈。

　　对地方政府的影响：各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。

　　对购房者的影响：集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。