ST友谊回复问询：房地产在售项目去化缓慢 销售未达预期

　　4月27日，大连友谊(集团)股份有限公司发布关于《年报问询函》的回复公告。

　　针对结合报告期内产生营业收入的各类业务持续时间、生产经营条件、未来开展计划等，逐项说明各类业务是否存在偶发性、临时性、无商业实质等特征，以及你公司认定与主营业务无关的业务收入的判断依据及合理性的问询。

　　其中针对房地产板块，ST友谊表示，房地产收入1,326.43万元，属于公司的主营业务收入之一，不属于应扣除的营业收入范围内。本年收入比2019年度减少6,075.96万元，主要原因为：一是下属子公司沈阳星狮房地产开发有限公司因欠付广发银行借款，广发银行冻结了用于质押的商品房而使得该公司在报告期1-6月份无法开展正常销售，从而使收入减少6,764.63万元;二是其余增加的收入688.67万元主要来自于下属子公司大连发兴房地产开发有限公司本年出售的停车位收入。由于公司本年度对包括沈阳星狮房地产开发有限公司在内的三个主要房地产公司全部转让，未来的房地产销售收入将会大幅度减少，占公司收入比重将会逐期下降。

　　据观点地产新媒体了解，交易所要求ST友谊，说明金石谷商业开发项目尚需获得的规划审批，并结合报告期内相关规划审批的获取进展，说明公司对该项目的预计可收回金额。

　　ST友谊表示，金石谷项目总体占地面积68.40万平方米，其中：公建用地面积6.40万平方米，高尔夫绿地面积45万平方米，别墅用地面积17万平方米。金石谷项目在开发规划审批方面尚需获得《建设用地规划许可证》与《建设工程规划许可证》等;我司已于2020年下半年向项目所在区域的政府部门申报项目强排方案，目前正处于方案沟通与调整的过程中。项目目前尚未取得规划审批，故销售部分可收回金额无法准确估计。

　　而针对结合金石谷商业开发项目长期处于暂缓建设的背景、原因以及你公司对该项目的未来规划，说明该项目是否存在终止开发的风险，你公司未对该项目计提减值的原因及合理性。

　　ST友谊表示，金石谷项目为复合地产开发，总体占地面积68.40万平方米，其中：公建用地面积6.40万平方米，高尔夫绿地面积45万平方米，别墅用地面积17万平方米。高尔夫是促进别墅产品开发与销售的公共配套。因此，公司自收购该项目后，前期主要是围绕着土地整理、区域内道路与管网建设、地产项目的环境投入以及配套建设等方面，陆续开展设计、建设等项工作。该项目未能如期开发，主要原因：一是，因国家对房地产行业的宏观调控的不断深入;二是高尔夫球场监管政策出台。截至目前，金石谷项目已按照国家部委要求进行整改，并整改完成。公司根据区域市场的实际情况，一直在审慎地把控项目推进节奏，前期一直在进行基础设施建设和环境维护,尚未正式进入可售房源开发阶段，目前已启动规划方案申报工作。

　　此外，针对简述非流动资产处置的事项背景，是否对应上述重大资产出售事项，如是，请分期列示相关资产存货跌价准备的计提依据，说明前期存货跌价准备计提的充分性、合理性，是否存在调节利润的情形的事项。

　　ST友谊表示，背景是由于公司房地产业务板块在售项目系商业地产产品，受所处区域商业地产持续低迷的影响，项目去化缓慢，销售进度未达预期。同时，公司下属房地产项目公司通过持续向上市公司借款维持运营，给上市公司财务状况造成了巨大压力。2019年，公司实现营业收入77,576.18万元，同比下降28.67%，归属于母公司股东的亏损达到32,620.42万元，公司持续两年大幅亏损。面对更加严峻复杂的外部经济环境，短期内公司存量房产去化存在较大不确定性，但公司却亟待调整业务结构，提升核心竞争力，实现业绩的扭亏为盈。

　　项目销售进度未达预期则是因为公司当前在建、在售房地产项目主要为商业地产项目，分布在大连、沈阳和邯郸等二、三线城市，因所售产品为写字楼、公寓、商铺等，存量去化承受了巨大的压力。面对当前房地产行业的发展现状，在行业调控的大背景下，公司虽将主要力量放在多渠道推动存量去化上，但受制于所在城市的市场状况、产品形态以及部分金融债务违约的困境，房地产去化未达预期。

　　ST友谊进一步表示，2019年，全国商品房销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速较2018年同期降低5.7个百分点;商品房销售面积17.16亿平方米，同比减少0.1%，增速较2018年降低1.4个百分点，增速波动幅度收窄。在持续调控环境下，市场呈现分化趋势。一线城市成交延续2018年以来的回升态势，销售面积同比显著增长17.1%。二线城市成交表现相对稳定，成交面积较去年同期微降1.6%。三线城市市场压力凸显，成交面积较去年同比下滑10.8%。房地产行业延续中央“从严”调控的主基调，强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时在金融市场方面对房地产业融资继续收紧，房地产行业市场竞争日益加剧，盈利空间逐渐缩小，持续盈利能力下滑。本次交易的目的是为增强上市公司的可持续发展能力，维护全体股东尤其是中小股东的利益，本次交易有利于上市公司剥离经营不善的房地产项目，大幅减少上市公司亏损，优化公司资产负债结构，改善公司资产质量，消除债权无法收回的风险，增强公司持续经营能力，以实现上市公司股东利益最大化。