有房企反超恒大、碧桂园，成最大地主

　　2020，房企经历重重考验，上半年“集体抗疫“，下半年”三道红线”，如何在严监管和求发展中寻得平衡，成了每一家房企前进过程中的必答题。

　　历时近2个月的年报季刚刚落下帷幕，一列列数字矩阵是企业过往的轨迹，也是未来的注脚。国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘严监管下房企生存大变局。

　　作为业绩持续增长的基石，土地储备的多少，意味着房企是否有充足的后备土地可供开发，对于后续未来房企的发展有着至关重要的作用。然而土地储备过量也意味着企业可能有较多资金沉淀在土储上，如若布局不当，或将损失惨重。

　　由此，《国际金融报》和亿翰智库发布《50家典型房企土地储备总量和新增土地储备》，以期反映企业新增土地储备增减以及房企投资策略变化情况。

　　9家房企土储负增长

　　亿翰数据显示，2020年50家典型房企土地储备总量为31亿平方米，同比增速3.1%，较2019年的12.2%下滑显著。其中恒大、华润、时代中国等9家土地储备出现负增长。

　　具体来看，土储超过2亿平的有融创、恒大、碧桂园和绿地四家，其中融创反超恒大和碧桂园，以25772万平方米位居第一。

　　年报显示，2020年融创新增土储5877万平方米，新增货值约7261亿元。

　　无论是新增面积还是金额，去年融创投拓端都在降速。2020年融创权益拿地金额约687.3亿元，较上年同期的1007.0亿元大幅减少31.7%，新增面积5877万平，较2019年的9970万平下降超40%。

　　相较于融创，恒大土储端的降速更为显著。截至2020年底，恒大土储为23100万平方米，下滑超21%。此前业绩会上，为了降负债，恒大管理层表示计划未来两年每年下降1500万平方米的可售住宅土地储备面积，总规模控制在2亿平方米左右。

　　碧桂园在2017年投资拿地冲至高点后，2018年开始回落，当年的新增项目数、权益代价、权益建面同比均在减少。2019年碧桂园新增项目数362个，相较2018年减少了400个左右，5272万平方米权益建面同比下滑近40%。2020年碧桂园投资力度有所回升，全年共获取511宗土地，权益总代价约为2100亿元。

　　如果将50家典型房企按照土地储备规模划分为4个梯队，会看到不同梯队表现的分化。

　　7家土地储备在10000万平方米以上的房企为第一梯队，这一数量与2019年保持一致，梯队土地储备同比降低3.2%。第二梯队为土地储备在5000-10000万平方米的房企，达到了15家，新增了雅居乐、中国奥园及绿城中国3家，土地储备平均增速为9%。第三梯队为土地储备在5000万平方米以下的房企，有28家，土地储备平均增速为8.4%。

　　由此可见，第一梯队的房企土地储备增速最低，仅有新城、融创等土地储备增长速度超过10%。

　　其中新城的高增长是由于2019年“黑天鹅”事件后为了确保流动性安全，新城一边收缩拿地，一边出售项目回笼资金。2019年上半年，其新增土地储备80幅，2019年全年，新城新增土储72个项目，这也意味着下半年新城不仅没拿地，还出售了此前已获取的部分地块，为其2020年土储增幅埋下伏笔。

　　2020年，第一梯队房企土地储备占50家典型房企的比值为44.1%，较2019年的48.2%下滑4.1个百分点。

　　亿翰智库认为，这一变化主要由于房企降杠杆的目标，并且头部房企过去已获取大量土地储备，业绩增长相对有保障，加之受“三道红线”监管严格，因此增速放缓最为明显，但随着未来财务指标逐渐改善，达到监管要求，土地储备或将逐步回升。

　　高能级城市受追捧

　　投销比和存续比的数据显示，房企对土地储备的态度已经转变，保持合理的土地储备是大多数房企追求的目标。在融资环境持续收紧的情况下，为保持现金流安全，房企拿地力度普遍放缓，进而导致企业土地储备增长缓慢或者下降。

　　亿翰智库认为，合理的土地储备应与房企的销售能力相匹配，一方面能够减轻未来市场不确定性带来的风险;另一方面，能够降低房企资金占用，增加资金使用效益。对未来的投资力度上，房企普遍坚持审慎的拿地态度，以销定投的投资策略。

　　从投资布局来看，大部分房企土地储备聚焦于一二线及强三线城市。

　　例如，截至2020年底，龙湖集团一二线土地储备占比达84%，越秀地产一二线土地储备占比达92%。

　　2020年业绩会上，不少房企都明确表示更倾向于布局高能级城市。阳光城(000671,股吧)在业绩会上透露，期待有机会进入北京、上海这样的热点城市。热点城市的吸引力在哪儿?业绩会上其高管表示，“一季度阳光城在上海的在售项目销售流速明确快于去年，北京项目的月均流速更是达到去年的3-5倍。”一线城市的销售流速和项目回款显然优于其他城市。

　　刚刚结束的杭州集中供地里，一众房企扎堆鏖战，最终滨江拿下五宗地，拿地总价为96.4亿元，然而随后董事长戚金兴的一句“努力做到1%-2%的净利润水平”引发了行业大讨论，连深耕杭州的滨江尚且如此，其他房企的盈利情况可想而知。然而即便如此房企依然渴望在杭州拿地，行业共识在于“抢这些所谓热点城市盈利空间较低的项目，因为在当下认为现金流、销售比利润更重要。”

　　高能级城市开发销售快，去化高，楼市基本面向好，直接保障了房企现金流与销售。因此，尽管高能级城市调控不断收紧，但仍是房企重仓的区域。此次疫情期间，部分重点布局高能级城市的房企销售业绩实现逆势增长，也很大程度上展现了高能级城市的抗压能力。

　　从拿地方式来看，房企加强多元化方式拿地的力度。企业在非公开市场上拿地可以适当规避公开市场上的竞争，以较低的价格获取优质的土地储备，有效控制拿地成本。

　　“并购王”形象深入人心的融创2020年新增7261亿元货值中，仅2155亿元来自于收并购，占比30%，公开市场拿地和产业合作拿地占比36%、34%，成为其前两大拿地来源。

　　2020年阳光城新增货值1802亿元，即便加上1289亿锁定货值，刚刚撞线此前既定的3000亿-5000亿元目标。2021年集中供地市场存在感并不强的阳光城转向发力二级市场，4月其共计获得13个项目，其中来自于公开招拍挂市场的仅3个，收并购和其他方式贡献了10个项目。