棚改货币化推进或影响三四线房产市场需求

前段时间，央行降准释放7000亿活动性的利好让人们关于房地产市场自信心倍增，原先约束楼市的资金问题迎刃而解，大家喜迎降准，等候下一轮房价的上涨。

可前几天在市场上有风闻称国开行总行要回收全部棚改项目合同签署审批权，全国一刀切，棚改将被全面叫停。风闻一出就被闹得沸沸扬扬。

随后，国开行紧急回应称：并未暂停一切棚改项目，目前仍在停止中的项目仍然继续执行。此外，过去曾经货币安顿为主的方式，今年以来多以实物安顿为主。

在7月12日下午，住建部召开发布会表示，今年上半年棚改已完成全年目的任务的62.5%。

针对市场对棚改资金能否收紧的问题，住建部特别强调：量体裁衣推进棚改货币化安顿，商品住房库存缺乏、房价上涨压力较大的中央，应有针对性地及时调整棚改安顿政策，更多采取新建棚改安顿房的方式;要进一步合理界定和把握棚改的范围和规范，不搞一刀切、不层层下指标、不自觉举债铺摊子。商品住房库存量较大的中央，能够继续推进棚改货币化安顿。

收紧货币化安顿是大势所趋

近些年，我国的棚户区改造获得打破性停顿。数据显现，2015-2017年，全国新开工各类棚户区的改造分别为601万套、606万套和609万套，超额完成2015年初确立的“将来三年再改造1800万套棚户区”的任务。

一位房地产从业人士通知《中国产经新闻》记者，“棚改安顿方式主要分为实物化安顿和货币化安顿。所谓实物化安顿就是政府给拆迁户置换房子，货币化安顿则是政府直接发放资金让拆迁户本人购房”。

记者梳理相关信息理解到，事实上，棚改货币化安顿调整工作早已开端。

据住建部相关担任人引见，2016年以来，一些中央在房地产市场发作变化、商品住房库存不多的状况下，没有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安顿比例仍偏高。因而，住建部经过召开会议等方式，催促这些商品住房库存缺乏、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安顿政策。

其中，在2017年8月，住建部、发改委等六部委就结合印发了《关于申报2018年棚户区改造方案任务的通知》明白，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安顿比例，更多采取新建安顿房的方式;同年11月，住建部会同国开行、农业开展银行印发《关于进一步增强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明白，对商品住房库存缺乏、房价上涨压力较大的中央，仍主要采取货币化安顿的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业开展银行棚改专项贷款不予支持。

针对库存较高的城市依然支持货币化安顿，住建部表示，库存较高的城市这个体量曾经比拟小了，更多的城市实践上不需求继续采取货币化安顿了。

研讨院监测的百城新建商品住宅库存数据显现，截至5月底，住宅库存总量为42708万平米，同比减少8.2%，仅相当于2012年3月份的程度。局部城市比方大连、杭州、金华等城市，商品住宅库存同比跌幅高达53%、49%和41%。

研讨院智库中心研讨总监严跃进通知《中国产经新闻》记者，“从此次政策能够看出，有三点肉体是值得关注的。第一、棚改的量体裁衣的思绪会展开，特别是提到了会依据财政才能来决议棚改工作。第二、针对库存数据停止棚改工作，关于库存范围缺乏的，棚改方面其实工作能够恰当放缓。而关于库存范围较大的中央，则仍然强调此类棚改去库存的政策思绪。第三、棚改仍然会强调实物安顿和货币补偿的做法，所以也不是说货币化安顿会退出，只不过会基于各类实践状况展开。”

中原地产首席剖析师张大伟曾表示，货币化安顿逐步收紧已是大势所趋。货币化安顿形成了大量的购房需求，而局部城市的库存缺乏，这些需求放大了购房慌张心情。必需明白的是，棚改的数量将减少，这是2018年的政策请求。

或影响三四线城市房地产需求

住建部透露，今年上半年棚户区改造已开工363万套，占目的任务的62.5%。在加大棚改配套根底设备建立力度的同时，住建部还强调将依法依规控制棚改本钱，严禁违规支出。

2017年5月，国务院常务会议提出了新版“三年棚改攻坚方案”。依照方案，2018-2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套。而在2018年政府工作报告中则进一步指出，“启动新的三年棚改攻坚方案，2018年开工580万套”。

业内人士表示，棚户区改造的本质是经过拆迁工程对房地产行业停止定向量化宽松。在棚改良程加速的过程中，棚改货币化的同时也盘活了中央房地产市场，协助房地产去库存化，并且产生宏大的财富效应，促进中央经济开展，带动三四线城市GDP的快速增长。拆迁户手握大量资金且拆迁后必需马上买房入住，于是拆迁款本质上多数流向房地产市场，促进了中央房地产买卖的暴躁。

很多文章都在剖析棚改的影响。剖析分歧以为棚改是近几年楼市关键支撑要素之一，特别是关于三四线城市而言。其人为发明了居民的住房需求，形成需求端迸发，带来三四线城市库存构造难得的缓解，而随之带来的问题是房价过热。

不过，有专家以为，随着大量资金的快速涌入，三四线城市的房价上涨泡沫也随之呈现。

那么本次住建部针对棚改发声，对市场影响如何?

多位剖析师指出，住建部明白了棚改不会“一刀切”的准绳，短期内龙头房企销售应无虞，但受棚改资金影响较大的三四线城市后续的房地产需求或将形成一定影响。不过市场的反响要相对慢一些，记者梳理58同城和赶集网等信息平台，大局部三四线城市的房价相对稳定，没有由于政策推进呈现较大变化。

广发证券剖析师在承受媒体采访时表示，当货币化安顿家庭购房率为70%的状况下，估计棚改影响一二线商品房销售面积6%，影响三四线15%。整体来看，购房率70%的假定下，棚改货币化安顿关于龙头房企货值储藏额的影响为10%左右。

相关地产专家表示，棚改的收紧是将来的趋向，但棚改不可能一刀切，而是一个渐进式的过程，特别是棚改货币化安顿对三四线城市商品住房库存起到了积极有效的作用。但随着一些区域库存消化进入序幕，继续采用大量的棚改资金进入市场，就会催生整个市场的投资需求。“依据市场商品住房库存量来看，棚改曾经进入逐步踩刹车的节点，此时政府采用渐进式的方式，也是持续因城施策、因地调控的方针，这也是一项合理的调控政策。”

“从此次会议内容能够看出，今年上半年棚改任务的完成状况还不错，这是值得肯定的中央。当然反过来也阐明，棚改的急切水平相对是降低的。从住建部的政策看，将来棚改的根底设备建立等力度仍然会强化，但是棚改背后的金融财政工作估计会有收紧的导向。”严跃进通知记者。