中小型的房企 跟随着大开发商降价跑量

往的房地产黄金期，房企的降价促销只是会增温，并不是求生。对于一个十几年只上涨不下跌的市场去说的话，开发商经历了多年赚取快钱的好时光。贸然的降价不仅仅容易引发了业主维权，对于依赖这放低长提振经济的地区来说的话，更无异于扼住前路了。

但是当市场行至下降的周期，外部的融资环境收紧，业绩与偿债的压力又步步紧逼的，降价促销成为了房企短期唯一的一个闯关手段。十一的黄金周期间，楼市波澜开始泛起，龙头的房企率先的降价跑量一众中小房企同样的祭出了花样的活动促销。

国庆七天时间，克而瑞监测的30个典型城市商品住宅成交面积同比微增3%。龙头房企同样超录得百亿规模业绩。

当前，城市分化仍存，“冷热不均”的市场已不能一概而论。但有一点可确定，限价大环境中，开发商盈利空间被压缩。在“稳房价”“稳预期”政策基调下，涉房信贷仍然紧张。

开发商以价换量

2019年，是房地产融资最艰难的一年。

10月12日，北京(楼盘)银保监局印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》，要求银行按照穿透原则，严查资金用途合规性，严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。

自今年5月银保监会下发“23号文”以来，地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等监管新政频出。货币宽松向信用宽松传导之时，监管部门更希望资金流向实体、小微企业等领域，而非房地产。

外部融资条件被收紧，企业唯有靠自我造血续接现金流。在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下，开发商通过促销滞销盘、尾盘以回流现金。这一次，龙头房企率先将“以价换量”摆上台面。

早在今年8月，中国恒大(03333.HK，下称“恒大”)便启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收计划包含27个地区，重点抢收四川(楼盘)、重庆(楼盘)和中原地区，共涉及505个项目，包括493个住宅和商办项目，12个旅游集团公司项目。

促销跑量确有成效。9月，恒大实现合约销售金额约831.1亿元，较上月增长约73.8%，较去年同期增长约31.9%，刷新集团单月销售额历史纪录。国庆期间，有市场数据显示恒大通过促销收金510亿元。

但销售均价下降也是事实。恒大9月10054元/平方米的销售均价，创近几年新低。与去年同期相比，销售均价每平方米下降约450元，降幅4.3%。而此前2017年、2018年及2019年上半年，恒大销售均价分别为9960元/平方米、10515元/平方米、10757元/平方米，呈上升趋势。

行业龙头碧桂园(02007.HK)在促销力度上同样不退让。从数据看，上半年碧桂园销售均价约9013元/平方米，较2017年的9080元/平方米、2018年的9267元/平方米分别下降0.74%和2.74%。

龙头房企争相促销，中小型房企也积极以价换量。禹洲地产(01628.HK)、中骏集团(01966.HK)、融信中国(03301.HK)、新力控股等部分城市项目有较大幅度价格优惠，其他企业则以少量特价房、礼包形式吸引客流。

房企如此贴身肉搏，背后实为持续低迷的市场及日益沉重的债务压力。据诸葛找房统计数据，上半年80家上市房企有息负债规模进一步提升，达6.61万亿元，同比上涨10.45%。20家房企有息负债规模超千亿、71家超过100亿。

从低短期有息负债现金覆盖度看，29家房企现金流覆盖度不足100%。泰禾集团(000732,股吧)(000732.SZ)这一数值最低，仅39.21%，富力地产(02777.HK)、阳光100(02608.HK)现金覆盖度不足50%。嘉凯城(000918,股吧)、天房发展(600322,股吧)、北大资源等中小房企此数值不足30%，短期债务风险较大。

楼市分化

开发商忍痛让渡利润空间后，楼市感受到一丝暖意。据克而瑞监测，10月1日~7日，全国30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米，较去年同期小幅微增3%，各线城市成交量皆有回升，一线城市以9%同比涨幅居首。深圳(楼盘)延续此前的销售热度，“十一”成交同比增80%。

结合9月市场情况分析，“黄金周”成交回升主要得益于房企集中降价促销政策。不少购房者接受度较高，购买力实际上仍然存在。

但城市分化在加剧，北上广成交量均不同程度回落。阳光家缘数据显示，广州(楼盘)国庆期间一手房网签成交617套，较去年同期减少5.95%，网签面积为62183平方米，较去年同期减少7.49%。

实际上，广州市场低迷已久。5月份开始，广州二手房成交均价持续下跌，8月份跌至最低水平后略有回升，9月份环比上升4.3%至22621元/平方米，成交套数则从7月份最高峰的11212套下滑至9月份的8463套。

北京更为惨淡。诸葛找房数据显示，2014~2019年国庆期间，北京新建商品住宅网签量分别为538、442、216、222、235、190套;二手住宅网签量为56、101、209、28、44、41套。

“从国庆历史成交量来看，今年北京房地产市场较为低迷，新房、二手房网签均不乐观。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为。

二线城市中，由于前期购买力透支严重，武汉(楼盘)、重庆、福州(楼盘)等城市成交同比下跌;青岛(楼盘)、济南(楼盘)、杭州(楼盘)同比涨幅皆超过100%。三线城市成交量小幅微增3%，受较低基数影响，温州(楼盘)、扬州(楼盘)、莱芜等城市成交明显放量，同比皆倍增。

“虽然十一数据层面整体向好，但是市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转。”克而瑞研究表明，从整体政策层面看，“房住不炒”、“稳房价”、“稳预期”政策主基调依旧，涉房信贷仍相对紧张，叠加10月落地的房贷利率新机制执行，市场观望情绪依旧浓厚。

另一方面，房企降价“跑量”造成市场短暂“复苏”的假象，但以牺牲利润为代价的打法始终不可持续，未来市场趋稳将成为大概率事件。

市场趋于理性，房企业绩压力却如影随形。截至9月末，近四成房企目标完成率达75%以上，另有近四成目标完成率处于65%~75%区间，剩余房企目标完成率未达65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。

克而瑞分析认为，在行业增速放缓、调控趋严的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力，四季度仍需加速推货入市，积极推盘去化。

同策研究院同样认为，当前至2019年四季度，楼市维稳的主基调不会改变。短期市场需求动力不足，建议今年四季度房企继续“以价换量”，土地投资应把握好2019年三、四季度逆周期拿地机会，扩大多元布局，助力产业勾地。