房地产最大“现金奶牛”碧桂园正在诞生！

　　当2020年8月,住建部和央行发布《重点房地产企业资金监测和融资管理规则》,也就是“三道红线”时，有分析认为，随着开发商总借贷规模的下降，开发、销售规模也会随之下降，权益销售规模和营收增速都会下降。

　　但碧桂园(HK02007)公布2020年度业绩报时，人们却看到了房地产企业通过自身精细化的运营管理，用更少的贷款，也能实现业绩增长的案例。

　　截至2020年12月31日，碧桂园有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%，期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点。而由于碧桂园权益物业销售现金大幅回笼，回笼资金总额达到5193亿元，公司的开发及投资规模还在扩大。2020年全年，碧桂园共获取511幅土地，权益总代价约2100亿元。而2019年，碧桂园新增土储权益总代价约仅1606亿元，2020年新获取权益比已达到88%。

　　正在养成的房地产版“贵州茅台(600519,股吧)”

　　过去十几年时间里，A股投资者最爱的股票之一是贵州茅台(600519)。因其可以称得上是少数常年能产生巨额现金利润的“现金奶牛”。而在房地产行业，能够常年实现现金利润的“现金奶牛”非常少。

　　经济学家黄奇帆对此有非常明确的分析，认为过高的杠杆，是导致内地房地产行业难以出现“现金奶牛”的原因。债务杠杆不仅带给企业经营风险，同时也会因为巨额的财务成本吞噬企业的开发利润，开发商也没有能力长期持有优质的资产，获取资产增值的巨额利润。

　　但是，2020年的碧桂园却让投资者看到，行业的最大“现金奶牛企业”正在诞生。在有息负债较2019年同期下降11.7%，且新增土地权益代价较2019年增加近500亿的情况下，截止2020年12月31日，可动用现金余额达1836亿元。

　　2020年的回款数据，间接反映了碧桂园“自造血”功能逐渐加强。2020年全年，碧桂园集团连同其联营合营公司共同实现归属于集团股东权益的合同销售额约5706.6亿元，销售现金回笼约5193亿元，权益回款率达到91%。

　　销售回款率越高，代表资金周转速度越快，反映企业财务资金管控能力越强，而快速销售回款才能保障充足的现金流，进而大大提高公司抵御风险的能力。

　　业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。这意味着公司有很大概率实现经营性现金利润。

　　一率五力，全面提升竞争力

　　碧桂园的资金高周转，是公司高效运营的成果。

　　在投资端，通过精确监控每个特定城市四类库存(有预售证未售面积、在建未有预售证面积、拿地未开工面积、未来12个月计划供地面积)、月均销售面积和平均开盘时间等指标，碧桂园将目标城市或区域的供需情况按照库存短缺、库存合理、供应过量进行动态分类，并在此基础上对目标城市或区域做出积极进入、机会进入、暂不进入的投资决策。

　　数据显示，碧桂园目前已进驻的245个三四线城市中，84%的城市处于库存短缺或合理状态，可见其布局市场需求潜力之巨大。

　　碧桂园紧跟国家政策方向，洞察市场机会，塑造企业发展新动能，从规模发展转向高质量发展。

　　2021年初，碧桂园核心管理层进一步从六个方面定义如何全面提升竞争力：一是追求“有现金流的利润和有利润的现金流”;二是坚持经营理念、投资标准及投资运营效率“三个不动摇”;三是狠抓“一率五力”，即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力;四是坚持长期主义;五是口碑至上、一切以客户为中心;六是做一成一。

　　高效率是做好前置策划，做到有效的高效率;成本力是以成本为抓手，达到最优成本，不浪费、提品质;产品力方面，要读懂标准化，围绕质量管理“十项重点工作”做好基础产品力的升级;营销力方面，要加强以客户为中心，增强客户感知度。服务力方面，是为客户提供全过程的服务、一辈子的服务。而科技力方面，除了发力智慧建造、机器人餐饮、现代农业等新业态，还要借助科技提升企业管治水平，真正做到精干高效。

　　延伸上下游产业链，打造核心竞争力

　　碧桂园的竞争力，还得益于对上下游产业链的布局。

　　碧桂园垂直整合从规划设计、材料供应、建造，到园林、装修、营销、物业、酒店、学校、商业、医疗等各个环节，其中设计、教育、物业等不少业务板块在行业均处于领先地位。

　　例如，广东博意建筑设计院，拥有约4000名设计师，具备建筑工程设计甲级资质;博实乐教育集团，即原碧桂园教育集团，是全球领先的K12教育集团，已于2017年5月在美国纽交所主板上市;碧桂园服务已于2018年6月登陆港交所，是目前市值最高、盈利能力最强的物业管理企业，2019年上市时碧桂园服务每股发行价11.61港元，截止3月30日上午，每股报价79.35港元

　　2020年，碧桂园又围绕地产主业，先后布局机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等新业态，全产业链优势进一步强化，成为企业的核心竞争力。

　　凭借几乎覆盖房地产开发所有环节的“一条龙”开发模式，碧桂园可以实现相关环节工序的标准化操作，而且项目开发各环节提前参与投资分析与决策，生产运营效率更高，质量也更加可控。

　　同时，碧桂园可以打通各个价值链条，从而为客户提供性价比更高的产品。丰富的产业资源、全产业链的优势，意味着碧桂园可以在短时间内迅速调配、执行、整合资源，服务业主生活的方方面面。

　　西部证券认为，碧桂园在地产全产业链皆有布局，通过科技赋能驱动，产业投资已进入万亿级市场。在地产上下游产业链、社区产业链、智慧餐饮、机器人、现代农业等方面，碧桂园创投在持续进行控股类和财务类投资，未来的定价溢价能力和盈利前景较大。

　　机器人协同作业，渐入收获期

　　机器人的快速研发和应用，也大幅提升了碧桂园的竞争力。在中国房地产企业中，碧桂园是使用建筑机器人最多的企业。

　　碧桂园旗下全资子公司博智林重点聚焦建筑机器人及智能施工设备的研发应用，并建立以BIM数字化技术为基础的建筑产业互联网平台。

　　现有在研建筑机器人46款，绝大多数通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工，其中18款建筑机器人已投入商业化应用。目前共有4000多名国内外优秀研发人才，集中开展重点产品研发、关键技术攻关，累计递交专利申请近3000项，已获授权近1000项。

　　2020年9月25日，共有9款43台建筑机器人在顺德碧桂园凤桐花园项目举行交接仪式，自此，博智林创立的以建筑机器人为核心的人机协同作业施工体系，开启实战模式。截至2021年2月，博智林机器人已在超过15个项目中开展试点应用，累计应用施工面积达80万㎡。

　　今年2月初，凤桐花园项目被住房和城乡建设部列为智能建造试点之一。这是博智林首个建筑机器人商业应用项目，也是目前国内唯一批量引入建筑机器人应用于工程建造过程的项目。

　　从建筑机器人自主研发、制造到建筑工程全周期的数字化、系统化应用，博智林产品和技术已实现诸多“零”的突破，填补了多项行业空白，成为全球领先的智能建造与建筑工业化整体解决方案提供商。

　　碧桂园总裁莫斌表示，未来博智林将围绕智能建造产品技术、推进产业互联网平台建设、建立和完善智能建造标准体系及评价体系。

　　除了建筑机器人，碧桂园还在开发餐饮机器人——碧桂园千玺机器人。2020年2月，由碧桂园千玺机器人餐饮煲仔饭机器人出现在武汉新冠肺炎疫区的隔离点，为医护工作人员免费提供煲仔饭配餐服务。

　　在业绩会上，莫斌表示，建筑机器人和机器人餐厅有信心在明年全面实现盈利。

　　“新业务一定会成功，而它们的成功一定会给股东和投资者带来更多的回报。”他说。